나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72725 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 <세종포천고속도로 갈매동구릉TG> 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트단지, 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제2층 제02-001호로서, 외 벽: 복합판넬마감 및 페어글라스마감 등 내 벽: 몰탈위페인팅마감(탐문) 창 호: 강화유리창호 등

이용상태

현황 "공장(지식산업센터)" 로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉·난방설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙 사,근린생활시설,업무시설)" 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 없 음.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 구리시 갈매동 552-12번지에 소재하며, 정확한 주소는 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-001호입니다. 본 건물은 구리갈매공공주택지구 내에 위치하며, 구리갈매 금강펜테리움 IX타워 내 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 37.93㎡ (약 11.47평)이며, 건물 면적은 99.84㎡ (약 30.20평)입니다. 이는 전유 면적 기준이며, 실제 공급 면적은 다를 수 있습니다.

1.3. 가격 정보

감정가는 489,000,000원입니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 남양주지원 2025타경72725 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 세종포천고속도로 갈매동구릉TG 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용 건물, 아파트형 공장, 오피스텔, 아파트 단지, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 세종포천고속도로 갈매동구릉TG가 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 경춘선 갈매역 및 별내역도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검토)

주변에 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 공개된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 복합 커뮤니티센터, 산책로 정비 사업 등이 추진되고 있어 주거 및 생활 환경 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리 분석)

본 물건의 등기부등본상 주요 권리로는 중소기업은행의 근저당권(말소기준권리, 456,000,000원)이 있습니다. 또한, 경기신용보증재단의 가압류(44,960,000원) 및 중소기업은행의 임의경매 개시 결정(457,282,487원) 등이 등기되어 있었으나, 이들 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 채무액은 약 500,960,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김현진 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,600,000원입니다. 전입일자 및 사업자등록일자는 2023년 3월 10일이며, 확정일자는 2024년 1월 12일입니다. 배당신고일자는 2026년 2월 10일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 요약

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 구리 갈매지구는 신도시 개발이 꾸준히 진행되며 자족 기능 확보를 위해 지식산업센터 단지가 조성되었습니다. 주변에 별내신도시, 다산신도시 등이 인접해 있어 사업체 밀집 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 상업 및 업무 시설 현황

구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 연면적 약 17만㎡ 규모로 구리 갈매지구 내 최대 규모의 지식산업센터 중 하나입니다. 다양한 규모의 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 입주해 있습니다. 그러나 최근 구리 갈매 일대 지식산업센터의 공급 과잉으로 인해 공실률이 높은 편이라는 점은 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단지 내에 피트니스센터, GX룸, 골프연습장 등 커뮤니티 시설이 있으며, 테라스, 정원 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다. 단지 인근으로 상업시설과 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리상 인수될 부분은 없습니다.

6.2. 이용 관련 리스크

본 물건은 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중입니다. 다만, 최근 구리 갈매 일대 지식산업센터의 높은 공실률은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 입주 기업 간의 시너지 효과가 기대되나, 공급 과잉으로 인한 임대 수익률 저하 가능성도 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접해 있으며, 공장설립승인지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 구리갈매지구 내 최대 규모 지식산업센터 중 하나로 랜드마크 효과 기대.

* 세종포천고속도로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망 인접으로 물류 및 이동 편의성 우수.

* 단지 내 다양한 편의 및 커뮤니티 시설 보유.

* 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

7.2. 잠재적 가치

지속적인 신도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력 보유. 신규 기업 유치 및 자족 기능 강화에 따른 향후 공실률 개선 및 가치 상승 기대.

8. 종합 의견

본 물건은 우수한 교통망과 편리한 주변 환경을 갖춘 지식산업센터입니다. 대규모 단지 내에 위치하여 랜드마크로서의 가치를 가지며, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 투자 매력도가 높습니다. 다만, 최근 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 추세는 투자 시 면밀히 고려해야 할 부분입니다. 안정적인 임대 수익보다는 향후 지역 개발 및 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 감정가 489,000,000원을 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 시세 및 경매 시장 상황, 그리고 현재 지식산업센터의 높은 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 경매 건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 0원이므로 감정가 자체를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

* 감정가: 489,000,000원

* 인수 보증금: 0원

공급 과잉 및 공실률 문제를 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 약 391,200,000원 ~ 440,100,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.