나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72740 [1] 경기도 구리시 수택동 506-9 8층808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 수택동 소재"검배근린공원"서측 인근에 위치하는 하이스트빌아파트 이며 인근일대는 각종 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 및 시장 등으로 형성된 구리시 중심권 지역으로 제반 환경은 양호함.

교통상황

4차선 도로변에 위치하며 인근에 버스정류장 및 전철역(경의중앙선 구리역)이 비교적 가까운 거리에 위치하므로 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 8층 808호로서 사용승인일 : 2008.04.25. 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽: 벽지도배, 일부 타일 마감. 창호 : 새시 유리창호.

이용상태

아파트(방2실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 급탕설비, 위생설비, 옥내소화전 및 화재 탐지, 경보설비, 도시가스 및 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본 토지의 남서측으로 대로2류(4차선)와 남동측 및 북동측으로 로폭 6미터의 포장도로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2019-02-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호))<수도법>, 공장 설립제한지역(공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2))<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72740 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 506-9, 8층 808호 (하이스트빌아파트)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 808호

사용승인일: 2008년 04월 25일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.97㎡ (약 2.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.72㎡ (약 12.92평)

건물지분: 42.72㎡ (약 12.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정 평가

감정가: 249,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

임대관계: 미상 (임차인 현황 참고)

공부와의 차이: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 수택동 소재 "검배근린공원" 서측 인근에 위치하며, 하이스트빌아파트입니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 및 시장 등이 형성된 구리시 중심권 지역으로, 전반적인 생활환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지는 4차선 도로변에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 구리역이 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 대로변에 인접하여 제반 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트 구조로 15층 건물 중 8층에 위치한 808호입니다. 외벽은 석재붙임, 몰탈 위 페인트 및 기타 외벽재로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 일부 타일 마감, 창호는 새시 유리창호로 되어 있습니다. 내부 이용상태는 방 2실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

2.4. 설비내역

건물에는 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 옥내소화전 및 화재 탐지·경보설비, 도시가스 및 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 가장형의 형태이며, 인접지와 등고 평탄한 공동주택 및 근린생활시설 건부지입니다. 남서측으로 대로2류(4차선)와 남동측 및 북동측으로 폭 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 허가대상자는 외국인 등, 허가대상 용도는 단독·다가구·연립·다세대·아파트입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 02월 14일 접수된 주식회사 카카오뱅크의 근저당권 (채권금액 170,500,000원) 입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을5: 주식회사 카카오뱅크 근저당 (2023-02-14)

* 갑16: 경기신용보증재단 가압류 (2024-02-13)

* 갑18: 구리세무서장 압류 (2024-05-17)

* 갑19: 중랑세무서장 압류 (2024-06-07)

* 갑20: 중랑구(서울특별시) 압류 (2024-11-12)

* 갑22: 주식회사 카카오뱅크 임의경매개시결정 (2025-12-01)

* 갑23: 삼성카드 가압류 (2025-12-18)

* 갑24: 국민건강보험공단 압류 (2026-02-05)

이전 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 갑8: 유미례 (2011-11-08)

* 갑9: 제지언 (2015-06-12)

* 갑10: 문성운 외 1명 (2017-02-02)

* 갑11: 김미관 (2020-12-29, 공유자전원지분전부이전 매매)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허재국

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업일자: 2023-08-16

확정일자: 2023-08-16

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

본 건 임차인 허재국은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 252,808,217원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 구리시의 중심권 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 시장이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

검배근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 가까이 있어 생활의 편리성을 더합니다.

4.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

하이스트빌아파트는 2008년에 건축되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 15층 높이에 총 175세대가 거주하고 있습니다. 전용면적 42.72㎡(약 12.92평)으로 1~2인 가구에 적합한 구조입니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 학교 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 구리시 중심권 지역임을 감안할 때 생활권 내 교육 및 문화시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주차 시설

아파트 자체 내 주차 시설 정보가 상세히 제공되지는 않았으나, 일반적인 아파트 단지의 경우 거주 세대수에 비례한 주차 공간을 확보하고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제약

본 건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 분류되지만, 일반/생활 숙박시설 및 위락시설에 대한 제한이 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상(외국인 등) 또는 용도(주거용 부동산)에 대한 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계

말소기준권리 상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 채권 총액이 감정가격을 상회하는 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리시 중심권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 아파트 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 또한 안정적인 흐름을 보여주고 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

구리시 중심권에 위치하여 뛰어난 교통망(경의중앙선 구리역 인접)과 풍부한 생활 인프라(근린생활시설, 시장 등)를 누릴 수 있습니다.

8.2. 안정적인 시세

최근 실거래가 자료를 볼 때, 전용면적 42.72㎡ 기준 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원대의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가(2억 4천 9백만원)는 이 범위 내에 있어 시세 대비 합리적인 접근이 가능합니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리 하에 모든 기존 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 그리고 채권 총액을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 실거래가(2026년 3월, 9층): 240,000,000원

최근 실거래가(2026년 7월, 3층): 278,000,000원

감정가: 249,000,000원

등기부채권 총액: 252,808,217원

본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않다면 시세 대비 저가 매수가 가능할 것으로 판단됩니다. 8층이라는 중간층의 이점과 최근 거래 사례를 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 265,000,000원

보다 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 진입을 고려하되, 최고가 경쟁보다는 적정 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.