나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72613 [1] 경기도 남양주시 수동면 입석리 540-84 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "입석4리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(3),(4) : 장방형의 토지로서 건축신고를 득하고 부지조성 공사 중 중단된 토지로 상당기간 방치된 상태로 목측됨. 일련번호(2) : 대체로 사다리형의 토지로서 건축신고를 득하고 부지조성 공사 중 중단된 토지로 상당기간 방치된 상태로 목측됨. - 기준시점 현재 유효한 건축신고나 건축허가는 없는 상태임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "6. 그밖의 사항" 참조.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지)에 접함. 일련번호(2) : 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지, 540-107번지)에 접함. 일련번호(3) : 지적도상 맹지이나, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지)에 접함. 일련번호(4) : 맹지 상태임. - 입석리 540-107, 109번지가 도로가 아닐 경우 일련번호(1),(2),(3)토지는 맹지임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "6. 그밖의 사항" 참조.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2),(3),(4) 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2),(3),(4)토지의 공부상 지목은 임야이나 현황 부지조성 중 중단된 상태의 토지로 상당기간 방치된 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 타인 소유 토지인 입석리 540-107, 540-109번지가 도로인지 여부에 유의하시기 바람.(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "6. 그밖의 사항" 참조)

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.~4번 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 건축신고 후 부지조성 중 중단된 상태의 토지로서, 감정 기준시점에 건축신고는 취소되어 유효한 건축신고나 건축허가 없음을 남양주시청으로부터 확인하였음
3. 인근 토지인 '입석리 540-107번지, 입석리 540-109번지'가 도로인 경우로 감정평가를 하였으나, '입석리 540-107번지, 입석리 540-109번지'가 도로가 아닐 경우 목록1번의 감정가액은 243,350,000원, 목록2번의 감정가액은 187,512,000원, 목록3번의 감정가액은 243,350,000원임
4. 목록1.~3번은 지적도상 맹지이나 '입석리 540-107번지, 540-109번지'에 접해 있음. 단, '입석리 540-107번지, 540-109번지'가 도로가 아닐 경우 맹지임.
5. 목록4번은 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

3.

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72613 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 수동면 입석리 540-84

1.3. 용도

임야

1.4. 토지면적

5102. 00㎡ (약 1543평)

1.5. 건물면적

0㎡

1.6. 감정가

1,650,050,000원

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

농OOOOOOOOOOO

1.9. 매각대상

토지매각

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "입석4리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지)에 접합니다.

* 일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지, 540-107번지)에 접합니다.

* 일련번호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로 형태의 타인 소유 토지(입석리 540-109번지)에 접합니다.

* 일련번호(4) 토지는 맹지 상태입니다.

* 인근 토지인 '입석리 540-107번지, 입석리 540-109번지'가 도로가 아닐 경우, 일련번호(1),(2),(3)번 토지는 맹지가 됩니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023년 9월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16)입니다.

* 매각으로 인하여 말소되는 권리: 근저당권, 지상권설정, 소유권이전청구권가등기, 소유권이전, 가압류, 압류 등이 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 해당사항 없음.

4. 상권분석

3.

4.1. 주변 환경

주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 지역 특성상 상업시설이 밀집된 중심상권보다는 주변 주거 및 산업 활동과 연계된 소규모 상권의 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 특성

본 물건은 임야로, 현재 건축신고 후 부지조성 중단 상태로 개발이 필요한 토지입니다. 향후 개발 시 건축 내용에 따라 근린생활시설 등의 편입이 가능하나, 도로 접근성 확보가 우선적으로 고려되어야 합니다.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았으며, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

3.

5.1. 편의시설

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 주거지 및 기타 시설과의 연계는 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 시설

주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

3.

6.1. 도로 접근성 불확실성

* 지적도상 맹지이며, 인접 토지(입석리 540-107번지, 540-109번지)의 도로 활용 여부에 따라 본건의 맹지 여부가 결정됩니다.

* 해당 인접 토지가 도로가 아닐 경우, 본건은 맹지가 되어 건축 및 토지 활용에 심각한 제약이 발생합니다.

* 이로 인해 감정평가액 산정에 변동이 발생할 수 있습니다. (목록1번: 243,350,000원, 목록2번: 187,512,000원, 목록3번: 243,350,000원)

6.2. 토지 이용 및 개발 제한

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고 후 부지조성 중단 상태로 상당 기간 방치되어 있습니다.

* 현재 유효한 건축신고나 건축허가가 없는 상태로, 향후 건축 및 개발을 위해서는 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 시 관련 규제를 검토해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

* 다수의 소유권 이전 및 가등기, 가압류, 압류 기록이 존재합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (기록상 을17번 지상권은 말소 예정으로 표기됨)

7. 종합 의견

3.

본건은 경기도 남양주시 수동면 소재 임야로, 감정가는 16억 5천만원대이나, 도로 접근성에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 현재 토지는 부지조성 중단 상태이며, 인근 토지가 도로로 활용되지 못할 경우 맹지가 되어 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 개발 가능성은 있으나, 이는 도로 확보 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

3.

* 수동면 일대 토지의 장기적인 개발 잠재력

* 정확한 현황 조사 및 인근 토지 소유주와의 협의를 통해 도로 문제가 해결될 경우, 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

3.

본건의 예상 입찰가는 도로 접근성, 향후 개발 가능성, 법적 제약 등 다각적인 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 1,650,050,000원은 인근 토지가 도로로 활용된다는 전제 하에 산정된 것으로 판단됩니다. 맹지 상태가 확정될 경우, 감정가액은 크게 낮아집니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리관계의 최종 확인, 그리고 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 산정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가액 및 시장 상황을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.