나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4371 [1] 경기도 남양주시 호평동 711 호평마을우림필유 105동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 '호평마을우림필유' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 기호 1 (105동 902호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 인접도로 대비 완경사진 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(판곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 호평마을우림필유 아파트

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4371 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 호평동 711 호평마을우림필유 105동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 412,000,000원

* 건물 면적: 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지 면적: 대지지분 50.93㎡ (약 15.41평)

* 사용승인일: 2005년 12월 30일

* 총 세대수: 291세대

* 총 동수: 6동

* 주차대수: 총 317대

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 '호평마을우림필유' 단지 내에 있으며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 중로1류와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(판곡초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 18일자 하나은행 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도의 기재가 없어 소멸되는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 채권 총액: 555,895,290원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 명도 및 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 호평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 외에도 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에는 다양한 상업시설이 분포되어 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 해당 지역은 호평택지개발지구의 일부로서, 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 호평마을우림필유는 아파트 단지로 조성되어 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간이 일부 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육 시설: 본건은 상대보호구역으로 지정된 판곡초등학교 인근에 위치합니다.

* 단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황 및 명도 협의 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2005년 준공된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 가능성 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 호평마을우림필유 아파트로, 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 기재되어 있어 명도 관련 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 감정가 대비 시세 차이를 고려한 접근이 유리할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 사용 권한에 대한 문제가 없습니다.

* 주거 편의성: 주변 인프라와 아파트 단지로서의 주거 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지입니다.

* 시세 대비 합리적 접근: 최근 매매 시세와 감정가를 비교 분석하여, 저평가된 시점에 투자할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 호평마을우림필유 아파트(전용 84.99㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일: 350,000,000원 (6층)

* 2026년 2월 11일: 382,000,000원 (10층)

* 2026년 4월 15일: 364,000,000원 (11층)

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 365,333,333원 수준입니다. 본 건의 감정가는 412,000,000원으로, 현재 시세 평균가보다 약 12.7% 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 시세 평균가(약 3억 6,500만원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가는 시세 범위 내에서, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 365,000,000원

(참고: 인수되는 임차인 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.