나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514414 [1] 인천광역시 계양구 동양동 609 기룡하이츠 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '당산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕 5층 건내 제2층 제201호로서, 외벽 : 돌붙임 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 및 북측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514414 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 609 기룡하이츠 가동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

건물면적: 45.48㎡ (약 13.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 본건은 인천광역시 계양구 동양동 609번지에 위치한 '기룡하이츠' 가동의 2층 201호입니다. 철근콘크리트 구조이며, 2010년 5월 25일에 사용 승인된 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '당산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동류형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 제반 주위 여건은 무난한 편입니다.

교통상황: 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 가능하여 교통사정은 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 19일자 계양구(인천광역시)에 의한 압류 (등기부요약 갑6, 갑7)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-09-08

* 해당 임차인은 등기부상 을구 3번 주택임차권으로 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 이는 확정일자 및 말소 동의 여부에 따라 인수 여부가 결정되며, 본 건의 경우 말소 조건으로 분석됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 명확한 확인이 필요합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 유정은 (갑2, 2010-10-15), 김민영 (갑5, 2021-08-20)

* 주택임차권: 김은아 (을3, 2023-11-14 말소 예정)

* 압류: 계양구 (갑6, 갑7, 2023-01-19) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8, 2025-12-02) - 말소기준권리보다 후순위

권리분석 요약: 말소기준권리인 압류(2023.01.19)보다 후순위에 있는 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 매매 정보:

* 인천 계양구 동양동 634-3, 씨밀레3차, 2025년 12월 6일 거래, 48.7㎡ (약 14.7평) 기준, 133,000,000원 (평당 약 273만원)

* 인천 계양구 동양동 642-14, 래미안빌2차, 2025년 12월 1일 거래, 44.37㎡ (약 13.4평) 기준, 122,000,000원 (평당 약 275만원)

* 인천 계양구 동양동 603-6, 신세계드림빌, 2026년 7월 6일 거래, 54.65㎡ (약 16.5평) 기준, 105,500,000원 (평당 약 193만원)

시세 분석: 본건의 건물면적은 45.48㎡ (약 13.76평)입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 2천 2백만원에서 1억 3천 3백만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 1억 6천 7백만원은 주변 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 2026년 7월 거래된 105,500,000원의 사례는 면적 대비 낮은 가격 수준을 보여주고 있어, 본건의 가치 평가 시 참고가 필요합니다.

건축물 정보: 2009년 11월 30일에 건축 허가를 받아 2010년 5월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대 주택입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에 당산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 인천광역시 계양구 동양동 609번지 일대에 대한 일반적인 지역 정보 및 검색 결과, 본 물건지에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석되나, HUG의 정확한 역할 및 조건 변경 가능성에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26~2026-08-25)으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등의 주택용도 취득 관련 허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 해당되는 경우 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 당산초등학교 인근에 자리하여 주거 환경 및 교육 접근성이 양호합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 관련하여 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었고, 일부 도시계획상의 제한이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수요 확보 용이.

권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 명도 리스크가 적을 것으로 예상됨.

주변 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

주변 시세 반영 (건물면적 45.48㎡ 기준): 약 122,000,000원 ~ 133,000,000원 (최근 거래 사례 근거)

인수 보증금: 0원

고려사항: 감정가와 시세의 차이, 토지이용 제한, HUG 관련 조건 확인 필요.

예상 입찰가: 상기 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 현재 감정가 대비 약 65% ~ 75% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.