나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72714 [1] 경기도 남양주시 이패동 346-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 이패동 소재 "경의중앙선 양정역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하며, 남측 인근으로 양정역세권 개발 예정지구가 위치하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 인근으로 노선버스정류장 및 경의중앙선 "양정역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

남동향의 경사지로서 주거용 및 일부 전기타(창고 등)으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 현황 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로(본건 중 일부 포함)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(마산석포) , 지구단위계획구역(마산석포) , 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(25m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : - 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 세멘블럭조 스레트지붕 단층 으로(사용승인일 : 1963.03.26) 외 벽 : 블럭쌓기 마감. 내 벽 : 블럭 쌓기 등 창 호 : 목재 창호 마감 기호3-(가),(나) : 시멘트블럭조 스레트지붕(현황 슁글지붕) 단층(사용승인일: 1965.03.20) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감. 기호3-(다),(라) : 시멘트블럭조 스레트지붕 단층으로 (사용승인일 : 1965.03.20) 외 벽 : 블럭쌓기 마감. 내 벽 : 블럭쌓기 마감. 창 호 : 목재 창호 마감

이용상태

기호2 : 현재 장기간 사람이 거주하지 않아 방치된 상태(공가) 임. 기호3-(나)~(라）: 현황 창고 3-(가) : 주거용（방4실, 거실, 주방, 욕실겸 화장실 등） 후면"건물이용상태 및 임대내역"참고.）

설비내역

기호3-(가),(나) 위생설비 및 급배수설비，심야전기보일러에 의한 난방설비 등이 각각 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 건물 기호 3-가,3-나는 각 동의 건물이나, 현황 1동의 주거용 건물이며, 공부상 지붕 구조는 "스레트지붕" 이나, 현황 "아스팔트 슁글지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉢) 포함
2. 목록1은 일부 도시계획시설도로에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였음
3. 목록2는 현재 장기간 사람이 거주하지 않아 방치된 상태(공가)임
4. 신청채권자 남양주축산업협동조합은 2019.08.01.자 근저당권 설정 이전에 주민등록을 마친 대항력 있는 임차인 안은주(임차보증금 130,000,000원) 있음을 확인한 임완혁 자필 작성의 임대차확인서를 2026.07.23.자 보정서 첨부자료로 제출하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72714 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남양주축산업협동조합

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 경기도 남양주시 이패동 346-1

용도: 단독주택

토지면적: 1024.00㎡ (약 309.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물정보

건물면적: 343.60㎡ (약 103.96평)

건물 제시외면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

총 건물면적: 390.60㎡ (약 118.18평)

1.4. 매각정보

감정가: 2,146,731,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 특이사항

대항력있는임차인 존재

일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 이패동 소재 "경의중앙선 양정역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하며, 남측 인근으로 양정역세권 개발 예정지구가 위치하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "양정역"이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난함.

인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 현황 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역(마산석포), 지구단위계획구역(마산석포), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26지정)

2.2. 건물 이용상태

건물(기호2): 사용승인일 1963.03.26, 세멘블럭조 스레트지붕 단층으로, 현재 장기간 사람이 거주하지 않아 방치된 상태(공가)임.

건물(기호3-가): 사용승인일 1965.03.20, 시멘트블럭조 스레트지붕(현황 슁글지붕) 단층으로, 주거용(방4실, 거실, 주방, 욕실겸 화장실 등)으로 이용 중임.

건물(기호3-나, 다, 라): 사용승인일 1965.03.20, 시멘트블럭조 스레트지붕 단층으로, 현황 창고로 이용 중임.

공부와의 차이: 본건 건물 기호 3-가, 3-나는 각 동의 건물이나, 현황 1동의 주거용 건물이며, 공부상 지붕 구조는 "스레트지붕" 이나, 현황 "아스팔트 슁글지붕"임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구7번, 근저당권, 남양주축산업협동조합, 2019.08.01. 접수, 채권금액 741,000,000원. 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안은주

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2009.10.30

대항력: 있음 (주의: 근저당권 설정 이전에 전입신고 완료, 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인 필요)

* 임차인: 위세리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.07.27

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 안은주 씨의 보증금 130,000,000원을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. (정확한 인수 여부는 현장 조사 및 법률 전문가 상담 필수)

3.4. 기타 권리사항

토지 등기부채권 총액: 862,440,000원

건물 등기부채권 총액: 741,000,000원

(주의: 위 채권 총액은 말소기준권리 이후의 채권이며, 인수되는 권리가 없을 경우 경매 종결 시 모두 말소됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

주변에는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지가 혼재되어 있으며, 남측 인근으로 양정역세권 개발 예정지구가 위치하여 향후 개발 기대감이 있습니다.

인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택의 경우 토지 가치가 높게 평가되며, 개별 물건의 상태 및 면적에 따라 15억원에서 30억원 이상의 거래가 이루어질 수 있습니다. (구체적인 시세는 추가 조사 필요)

4.2. 혐오시설 유무

현장 주변 및 관련 자료 조사 결과, 본건 바로 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장 및 물류창고 등이 혼재되어 있어 지역 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 경의중앙선 양정역이 인근에 위치하며, 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 양정역을 중심으로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능하며, 역세권 개발에 따라 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크로, 임차인 안은주 씨의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 건물 상태 및 공가

주요 주거용 건물(기호3-가) 외 다른 건물들은 장기간 방치되어 공가 상태이며, 일부 건물은 창고로 사용되고 있습니다. 따라서 낙찰 후 수리 또는 재건축 등 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재하므로, 건축이나 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 도시계획시설도로 저촉

토지 일부가 도시계획시설도로에 저촉되어 평가에 반영되었으나, 실제 건축 및 이용 시 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

6.5. 지적상 맹지

지적상으로는 맹지이나 현황 도로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 도로 사용에 대한 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 양정역 인근에 위치하며, 양정역세권 개발 예정지구와 인접하여 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 현재는 일부 공가 및 노후화된 상태로 추가적인 투자 및 관리가 필요합니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키므로 신중한 접근이 요구됩니다.

다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양정역세권 개발에 따른 직접적인 수혜 예상 지역

* 넓은 토지를 활용한 단독주택 신축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력

* 현재 임대 수익 창출보다는 시세 차익 또는 실거주 목적에 부합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,146,731,600원입니다.

현재 상황에서 가장 중요한 고려사항은 임차인 안은주 씨의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 작용합니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

제시된 정보와 일반적인 경매 시세 분석을 종합해 볼 때, 보수적으로는 감정가의 90%에서 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,932,058,440원 ~ 2,254,098,180원

(참고: 위 예상 입찰가는 제시된 정보만을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 임장 활동, 추가적인 권리관계 및 현황 조사, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 낙찰 후 임차인 보증금 130,000,000원 외에 명도 비용, 수리 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.