나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72653 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 294-10 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 "퇴계원중학교" 남측 인근에 위치하는 정우빌라 3동에 소재하며, 주변지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 퇴계원읍 중심권 지역으로 제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내외 버스정류장 및 전철역(퇴계원역)이 근거리에 소재하므로 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층내 1층 1호로서, 외 벽: 적벽돌 마감. 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임. 창 호: 새시 유리 이중창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

소로2류에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(제성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(퇴계원중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72653 (1)

소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 294-10 1층1호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 28.37㎡ (약 8.58평)

토지지분: 28.37㎡ (약 8.58평)

건물면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.17㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물 정보:

- 주구조: 벽돌조 (조적조)

- 지붕: 기와 (스페니쉬기와)

- 사용승인일: 1986년 7월 2일

- 층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건은 1층 1호)

- 총 동 수: 2개 동 (단지 전체 면적: 298.08㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 "퇴계원중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 퇴계원읍 중심권 지역으로, 제반 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내외 버스정류장 및 전철역(퇴계원역)이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

소로 2류에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(제성유치원, 퇴계원중고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 규제사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을18 근저당권 (2023-10-24, 주식회사펜타어드밴스대부, 97,500,000원)이 말소기준권리이며, 본건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권이전 (갑4): 2003-03-17, 김관숙

- 소유권이전 (갑7): 2014-08-25, 김명호 (협의분할에 의한 상속)

- 근저당 (을18): 2023-10-24, 주식회사펜타어드밴스대부, 97,500,000원 (말소기준권리)

- 전세권설정 (을19): 2023-10-24, 주식회사액트캐쉬대부, 5,000,000원 (말소)

- 근저당부채권질권 (을18-2): 2025-08-08, 엠지캐피탈주식회사, 97,500,000원 (말소)

- 임의경매 (갑10): 2025-11-27, 주식회사펜타어드밴스대부, 72,754,655원 (말소)

- 근저당부채권질권 (을18-4): 2026-04-16, 이소영, 36,400,000원 (말소)

- 등기부채권 총액: 102,500,000원

* 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주식회사액트캐쉬대부

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 미상

- 확정일자: 미상

- 배당신고일자: 미상

- 대항력: 없음

- 비고:

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 퇴계원읍 중심권 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 상업시설

중심권 지역의 특성상 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

퇴계원중학교, 제성유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설

퇴계원역 및 다수의 버스 정류장이 근거리에 있어 교통이 편리합니다.

* 기타 편의시설

근린생활시설 이용이 편리하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1986년 준공으로 약 40년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한

도시지역 내 일반주거지역으로 건축 행위 및 용도에 대한 규제가 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성

임차인의 전입일자, 확정일자 등이 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자의 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 잠재적인 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 다세대주택으로, 퇴계원역 인근 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

2025년 11월 27일 주식회사펜타어드밴스대부에 의해 신청된 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인인 주식회사액트캐쉬대부는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

건축된 지 40년 가까이 되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있으나, 주택으로서의 기능은 유지하고 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 퇴계원역 도보권으로 교통 편리.

* 도심지 내 위치: 생활 편의시설 접근성 우수.

* 안정적인 주거 환경: 주변 개발 및 유지보수로 인한 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 '정우빌라' (294-2번지, 1986년식, 55.01㎡)가 2026년 5월 11일에 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(47.17㎡)의 면적을 환산하면 약 145,681,000원 수준으로, 이는 본건 감정가(146,000,000원)와 유사한 시세입니다.

최신 건물(2017년식, 66.73㎡)은 294,000,000원에, 다른 비교 사례(1990년식, 53.76㎡)는 225,000,000원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 본건의 감정가는 현재 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

다만, 경매 절차상 유찰될 가능성을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 감정가 대비 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (본 정보는 만원 단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.