나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514390 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1112호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스 텔과 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2020.05.04인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 11층 1112호로서 외 벽 : 강화유리 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 공장 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남동측으로 노폭 약40미터 정도의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023 -06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경514390 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 물건 현황

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 624-3에 소재한 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1112호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장으로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 오피스텔로 확인됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 105,000,000원입니다.

토지 면적은 6.79㎡ (약 2.05평)이며, 토지 지분 또한 6.79㎡입니다.

건물 면적은 20.75㎡ (약 6.28평)이며, 건물 지분 또한 20.75㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리 관계는 소유권이전, 신탁등기 말소, 가압류, 강제경매 등이 혼재되어 있습니다. 말소기준 권리인 부산지방법원 2023카단105644 가압류(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 1,020,000,000원)를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 1,136,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인 1: PALUANOVAJOSEPHINEAPRILMAKHMUDOVNA (성: P )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-07-31

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(이상빈) (성: 이 )

보증금: 116,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2021-11-10

배당신고일자: 2024-01-10

본 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기(이상빈, 116,000,000원)가 언급되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권은 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105644 가압류(갑5)로 판단됩니다. 해당 권리보다 후순위인 강제경매(갑6) 역시 말소 대상입니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기(이상빈)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 인천광역시 남동구 남촌동 지역은 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 산업 및 업무 복합 지역입니다. 염골근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다. 주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4.2. 용도 적합성

건축물대장상 본건물의 주용도는 공장으로 명시되어 있으나, 등기사항전부증명서상 전유부 정보에는 '오피스텔'로 이용하고 있다는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 지식산업센터 내에서 흔히 발생하는 현상으로, 실제 사업 계획 및 운영 시 용도 관련 부분을 명확히 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근 공원은 휴식 및 여가 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

오피스텔 및 공장 밀집 지역의 특성상, 유동인구 및 상업 활동이 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다. 다만, 전반적으로 업무 및 산업 시설이 많은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 정보 불일치 가능성

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황표 상에는 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 정보 간 불일치가 존재합니다. 물건명세서상 주택임차권등기가 말소되지 않는 권리로 명시되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실제 인수 여부는 변동될 수 있습니다. 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 향후 계약 이행 또는 권리 승계 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 혼재

건축물대장상 공장 용도와 실제 오피스텔 이용 상태 간의 차이로 인해, 향후 건물 사용 및 관리, 재산권 행사 시 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 11억 원 이상으로 상당히 높습니다. 이는 채권 및 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 비록 말소 기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정이나, 잠재적 위험 요소를 간과해서는 안 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 지식산업센터 내 소형О피스텔/공장 용도 물건입니다. 인천 남동구의 산업단지 인근에 위치하여 사업체 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 언급과 실제 '대항력 없음'으로 기재된 임차인 정보 간의 상충, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 권리 관계의 명확성 확인이 필수적입니다. 또한, 건물 용도의 불일치 문제도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)으로 비교적 양호한 상태입니다.

* 산업단지 내 위치하여 사업체 수요 및 임대 가능성이 있습니다.

* 작은 면적으로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 권리 관계를 명확히 확인하고 인수할 권리가 없다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 산정됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 특이사항 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.