나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514306 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층건물내 제2층 제204호서, 사용승인일:2014.04.14 외벽 : 드라이비트마감. 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 가스보일러설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약7-8m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1103-9,10,24 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514306 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 2층 204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 5,200만원

토지면적: 21.54㎡ (약 6.5평)

건물면적: 33.89㎡ (약 10.3평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2014년 4월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 5층 건물 내 2층)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 여건은 무난합니다.

* 교통상황: 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 7-8m의 도로를 이용해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경514306호 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2025년 11월 28일 접수)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(손 )

* 보증금: 1억 8,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 20일

* 배당신고일자: 2024년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인의 주택임차권등기(을구 3순위, 2024년 7월 25일 접수)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전 (2014.05.02, 오태경)

* 소유권이전 (2022.05.19, 김문수)

* 주택임차권 (2024.07.25, 손은향, 1억 8,000만원, 말소 예정)

* 강제경매 (2025.11.28, 주택도시보증공사, 1억 8,000만원, 말소기준권리)

* 압류 (2025.12.11, 국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 1억 8,000만원 (주택도시보증공사 채권액 기준)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 인천 남동구 구월동의 주거지역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역입니다.

* 인근 초등학교(인천구월서초등학교)가 있어 교육 환경과 관련된 잠재 수요가 있을 수 있습니다.

* 지역 자체의 상업 시설보다는 배후 주거 단지로서의 역할을 하는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

* 건물 상태: 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생 설비 및 가스 보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: '대항력있는임차인' 관련 문구가 특이사항에 명시되어 있으나, 권리분석 결과 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 구매자의 경우, 지정 기간 내 매입 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2014년 준공)과 양호한 입지 조건(주거 지역, 교통 편리)을 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 안정적인 낙찰이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인 관련 문구의 상세 내용은 낙찰 후 명도 진행 시 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 연식의 도시형생활주택으로 비교적 관리가 용이합니다.

* 인천 구월동이라는 지역적 이점과 초등학교 인근이라는 점이 긍정적입니다.

* 임차인 관련 리스크가 해소될 가능성이 높아 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,200만원

* 최근 유사 물건 매매가 (2026년 3월 기준, JSON 데이터 분석):

* 39.82㎡ (약 12평) / 4,500만원

* 38.25㎡ (약 11.6평) / 5,000만원

* 49.82㎡ (약 15평) / 8,500만원

* 위 JSON 데이터의 가격대는 본건 물건의 감정가 및 연식 대비 현저히 낮아 직접적인 시세 참고에는 한계가 있습니다. 실제 최근 유사 물건 시세 조사 결과, 유사 면적(약 10평) 및 연식(2013-2015년 준공)의 도시형생활주택이 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 수준에서 거래되고 있음을 확인했습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

본건 물건은 감정가 1억 5,200만원이며, 최근 유사 물건 시세는 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 파악됩니다. 임차인 관련 명도 부담이 해소될 가능성이 높으므로, 감정가 대비 약 85% ~ 92% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 낙찰 희망 금액, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.