나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [16] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 고양지원 2024타경4007 (16)

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 37,100만원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 건물 개요

* 건물명: 더 샹스 타운 4동 402호

* 건축물 사용승인일: 2024년 3월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층

* 건물면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 78.09㎡ (약 23.62평)

* 토지지분: 78.0872㎡ (약 23.62평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 대지권 토지: 경기도 파주시 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 시설

* 본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 위치하며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 을3 (2022-04-22) 서울서부신용협동조합 근저당권 1,560,000,000원.

* 등기부 상의 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 특이사항:

* 갑7, 접수일자 0001-01-01 (소유권대지권)

* 매매를 통한 지분 이전 다수 (김소영, 박준길)

* 근저당권 (서울서부신용협동조합, 김성태, 서정국, 김훈태) 다수, 모두 말소 예정.

* 임의경매 (서울서부신용협동조합) 2024-06-13 접수, 말소 예정.

* 총 등기부채권액: 4,640,093,000원

3.2. 등기부 현황 (집합건물)

* 말소기준권리: 갑2 (2024-07-02) 서울서부신용협동조합 임의경매 3,770,310,673원.

* 등기부 상의 소유권보존, 임의경매, 가압류, 압류 등이 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 특이사항:

* 갑1, 접수일자 0001-01-01 (소유권보존, 권리자: 김소영)

* 임의경매 (서울서부신용협동조합) 2024-07-02 접수, 말소 예정.

* 가압류 (김성태, 여순천), 압류 (파주시) 등 다수, 모두 말소 예정.

* 근저당권 (서울서부신용협동조합) 2건, 모두 말소 예정.

* 총 등기부채권액: 4,689,287,670원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

* 제공된 주변 매매/전월세 정보는 마운틴힐빌리지 (2002년식, 약 50.3㎡)가 2025-2026년에 7,000만원, 이화빌라 (1990년식, 약 33.25㎡)가 2026년에 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 평당 약 139만원에서 150만원 수준의 시세로 파악됩니다.

* 본건은 2024년 신축 건물로, 유사 연식의 비교 대상 매물보다 신축성, 디자인, 내부 설비 등에서 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 본건의 감정가는 63.84㎡ (약 19.31평)에 대해 37,100만원이며, 이는 평당 약 1921만원 수준으로, 비교 대상 매물의 시세보다 매우 높은 감정가입니다. 이는 신축 건물로서의 가치, 면적, 혹은 다른 요인이 복합적으로 반영된 결과로 보입니다.

4.2. 동일 단지/건물 정보

* 본 건은 '더 샹스 타운'이라는 다세대주택 단지의 4동 402호입니다.

* 건물 사용승인일이 2024년 3월 18일로 매우 최근 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 인근에 '교하초등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 본 건 토지이용계획 상 '교하초등학교'의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변 지역이 주택지대 내 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

* 본건과 관련하여 다수의 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부가 불분명합니다.

* 주식회사 태양광창호: 공사대금 총 69,000,000원 (2024.07.29 신고)

* 이광식: 공사대금 총 15,000,000원 (2024.08.12 신고)

* 이종희: 공사대금 32,340,000원 (2024.09.26 신고)

* 비앤지종합건설 주식회사: 공사대금 1,130,426,000원 (2024.10.15 신고)

* 별지 첨부된 나머지 유치권자들에 대한 소송은 판결에서 기각 확정되었습니다.

* 위 신고된 유치권들의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있습니다.

* 대지권 목적의 토지 별도등기는 매각 이후 말소(변경)될 예정입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 교하초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 보호구역(전방지역:25km) 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 넓은 전용면적을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 상존하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기부상 채권 총액이 상당하며, 이는 프로젝트의 규모를 시사합니다. 신축 건물로서의 가치와 권리관계 불분명으로 인한 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 높은 상품성 및 미래 가치

* 임차인이 없어 명도 부담이 없다는 점 (인수 보증금 0원)

* 토지 면적이 비교적 넓어 지분 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 미확정된 유치권으로 인한 법적 리스크가 매우 크므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 주변 시세는 본건의 신축성을 반영하지 못하고 있으므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 37,100만원

* 예상 입찰가 범위: 26,000만원 ~ 30,000만원

* 제안 이유: 감정가의 약 70% ~ 80% 수준으로, 유치권 관련 법적 분쟁 가능성 및 제반 리스크를 고려한 금액입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 실제 가치는 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

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