나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514395 [1] 인천광역시 연수구 청학동 3-74 동부모아빌3차 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '청솔공원' 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독 주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 중 3층 301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'도시형생활주택(단지형다세대주택)' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지를 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 8m, 4m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26), 토지 거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514395 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 청학동 3-74 동부모아빌3차 3층301호 (신주소: 인천광역시 연수구 청솔안로 14-1)

1.3. 건물 용도

도시형생활주택 (단지형다세대주택)

1.4. 감정가

175,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

토지 지분: 32.55㎡ (약 9.85평)

건물면적: 51.92㎡ (약 15.71평)

건물 지분: 51.92㎡ (약 15.71평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (보증금액: 182,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '청솔공원' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

건물의 북측 및 서측으로 폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류 등기 (갑5) 입니다.

본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ANNIKITAVIKTOROVICH

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024년 7월 10일, 대항력: 없음

* 임차인: ANOKSANAVIKTOROVNA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024년 6월 10일, 대항력: 없음

* 임차인: KIMEVGENII

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024년 6월 10일, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(박정민)

보증금: 182,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021년 7월 29일, 확정일자: 2021년 6월 23일, 배당신고일자: 2023년 8월 28일, 대항력: 없음

상기 임차인 중 '대항력있는임차인'으로 언급된 내용이 있으나, 권리분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 임차권은 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 주택임차권등기(을구 순위 1번)에 대해서도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

없음 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 모든 임차권 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 35.7㎡, 88,000,000원 (약 2,460,000원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 50.15㎡, 100,000,000원 (약 1,990,000원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 43.94㎡, 75,000,000원 (약 1,710,000원/㎡)

4.2. 시세 추이

최근 거래 사례들을 볼 때, 면적과 건물 연식에 따라 가격 차이가 나타나고 있습니다. 다만, 본건은 2020년에 신축된 건물로, 비교 대상 주택들(1990년, 1996년, 2003년 준공)보다 훨씬 신축입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조의 슬라브 지붕을 가진 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시입니다.

5.2. 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 건축 연도 및 상태

본 건물은 2020년에 건축 허가를 받고 사용 승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

권리분석 결과, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. HUG 관련 임차권 역시 말소 예정입니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

HUG 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있으나, 물건 명세서 상 말소 동의 확약서 제출로 인해 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 토지 이용 계획

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2026년 8월 25일) 만료 전까지는 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점 또한 긍정적입니다. 주변 입지 및 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 향후 가치 상승 기대

* 인수할 임차 보증금 및 부담되는 권리가 없어 권리 관계가 매우 명확

* 청솔공원 인근에 위치하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성 양호

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례에서 파악된 제곱미터당 시세를 바탕으로 본건(51.92㎡, 2020년 준공)의 시장 가치를 추정해 볼 때, 약 130,000,000원에서 160,000,000원 범위로 예상됩니다. 이는 신축 연식과 비교 대상 주택의 연식 차이를 반영한 추정치입니다. 감정가 175,000,000원을 고려하여, 안전 마진과 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본건은 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 유리합니다. 따라서, 시장 상황과 개별적인 투자 전략에 따라 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.