나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6833 [1] 경기도 파주시 탄현면 만우리 437-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 만우리 소재 은계동마을 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1,2) 자체지반 대체로 평탄한 일단의 부정형의 공업용 건부지임. 기호 (5) 부정형의 도로부지로, 대부분 나지상태이며 일부 컨테이너 등 소재함.

인접 도로상태

기호 (1,2) 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다 세대주택) 기호 (2,5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축 종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단 독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3,4) 일반철골구조 경사판넬지붕 단층건으로, 내외벽 : 샌드위치판넬마감 등 창호 : 하이새시창호 등임. 기호 (4 부속동) 경량철골구조 경사판넬지붕 단층건으로, 외벽 : 샌드위치판넬마감 등 내벽 : 타일붙임 등 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 화장실(부속동)로 이용중임.

설비내역

부속동 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (1,5) 일부 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 1식이 소재하며, 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각(제시외 건물 포함)
2.목록1,5. 일부 지상에 컨테이너 1식이 소재하며 이는 매각에서 제외

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6833 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 만우리 437-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,127,087,000원

* 토지면적: 1,151.00㎡ (약 348.1평)

* 건물면적: 405.00㎡ (약 122.5평)

* 건물 제시외면적: 97.00㎡ (약 29.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 포함)

* 목록1, 5. 일부 지상에 컨테이너 1식이 소재하며 이는 매각에서 제외

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 탄현면 만우리 소재 은계동마을 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

* 토지 이용 및 형태: 기호 (1,2) 자체지반 대체로 평탄한 일단의 부정형의 공업용 건부지임. 기호 (5) 부정형의 도로부지로, 대부분 나지상태이며 일부 컨테이너 등 소재함.

* 인접 도로상태: 기호 (1,2) 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 기호 (2,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 주변 시설: 은계동마을 인근에 위치하며, 농경지 및 임야가 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하나, 대형 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 인근 신도시 또는 읍내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 내 소규모 상점 및 편의시설은 존재합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지:

* 갑9 (2015-08-24): 소유권이전청구권가등기 (정태석)

* 갑20 (2020-02-04): 소유권이전 (황승용)

* 갑21 (2021-08-20): 소유권이전 (주식회사덴스)

* 을19 (2021-08-20): 근저당권 (국민은행, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑22 (2025-11-25): 임의경매개시결정 (국민은행, 614,966,352원)

* 건물:

* 갑1 (2016-11-08): 소유권보존 (정태석)

* 갑2 (2020-02-04): 소유권이전 (황승용)

* 갑3 (2021-08-20): 소유권이전 (주식회사덴스)

* 을10 (2021-08-20): 근저당권 (국민은행, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-11-25): 임의경매개시결정 (국민은행, 614,966,352원)

* 말소기준권리: 2021년 8월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (을19, 을10) 입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되지 않고 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* * (주)광전테크(정태석)

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2020-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리(2021-08-20)보다 전입일자(2020-03-18)가 선순위이므로 대항력이 인정될 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 보증금 12,000,000원이 낙찰자가 인수하는 보증금에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* * 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-07-30

* 확정일자: 2026-02-20

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

* * 황

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,380,000원

* 전입/사업일자: 2025-12-18

* 확정일자: 2025-12-24

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

* * 황

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,380,000원

* 전입/사업일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 대항력 유무를 판단하기 어렵습니다. 다만, '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 배당요구 여부 및 결과에 따라 보증금 회수 가능성이 달라집니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.4. 상권분석

* 용도: 본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변 환경 역시 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 환경: 은계동마을 인근에 위치하여 기본적인 지역 수요를 확보하고 있습니다. 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 개발 잠재력 또한 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 수요: 인근 지역 주민 및 해당 지역을 찾는 방문객을 대상으로 한 근린생활시설로서의 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역의 생활 편의시설은 지역 내 소규모 상점 및 편의점 등으로 이용 가능합니다. 종합병원, 대형마트, 교육시설 등 주요 생활 기반 시설은 파주시 중심부 또는 인근 신도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)광전테크(정태석)는 말소기준권리(2021-08-20)보다 선순위인 2020-03-18에 전입하여 대항력을 가지고 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 보증금 12,000,000원이 낙찰자에게 인수되는지 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 컨테이너: 건물 제시외면적 97.00㎡가 존재하며, 일부 지상에 컨테이너 1식이 소재하나 이는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물의 법적 지위 및 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히 군사보호구역 및 토지거래허가구역 지정은 향후 개발 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 절차가 수반될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지 등이 혼재되어 있어 관련 시설의 잠재적 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 만우리에 위치한 근린생활시설로, 일괄매각 대상입니다. 감정가는 약 11.2억 원이며, 토지 약 348평, 건물 약 122평 규모입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

권리 분석상 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인 (주)광전테크의 존재입니다. 말소기준권리보다 선순위 전입일자를 가지고 있어 보증금 12,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되어 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 97.00㎡와 매각 제외되는 컨테이너의 존재, 군사보호구역 및 토지거래허가구역 등 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대수익 가능성: 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 관계 명확화 필요)

* 성장관리계획구역 지정: 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 넓은 토지 면적: 348평의 넓은 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 명확화, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 (주)광전테크의 보증금 12,000,000원의 인수 여부가 불분명한 점('인수 보증금 합계: 0원'으로 표기)을 감안할 때, 실제 인수해야 할 보증금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 보증금 12,000,000원을 인수해야 한다면, 해당 금액만큼은 낙찰가에서 제외하거나 추가적으로 고려해야 할 부담이 됩니다. 따라서, 명확한 권리 분석 결과를 바탕으로 보증금 인수 부담금을 제외한 금액을 기준으로 입찰 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.