나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [15] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (15)

소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 401호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

토지면적: 80.91㎡ (약 24.48평)

토지지분: 80.9128㎡ (약 24.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.15㎡ (약 19.95평)

건물지분: 66.15㎡ (약 19.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: "교하초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 직접적으로 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받는 지역이므로 관련 규제 사항을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울서부신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-04-22, 채권액: 1,560,000,000원)이며, 이에 따른 임의경매 개시결정 (접수일자: 2024-06-13, 채권액: 3,770,310,673원)이 본 경매의 근거가 됩니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (토지 등기부: 을3, 을4, 을5, 을6, 을7, 갑6. 건물 등기부: 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 을1, 을2)

* 선순위 권리: 토지 등기부상의 소유권대지권(갑7)과 건물 등기부상의 소유권보존(갑1)은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아니며, 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 2021년 11월에 있었던 전세권 이전 및 매매 관련 권리들도 말소 대상입니다.

* 유치권 현황: 본 건과 관련하여 다수의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 태양광창호 (공사대금 총 69,000,000원): 2024.07.29 신고.

* 이광식 (공사대금 총 15,000,000원): 2024.08.12 신고.

* 이종희 (공사대금 32,340,000원): 2024.09.26 신고.

* 비앤지종합건설 주식회사 (공사대금 1,130,426,000원): 2024.10.15 신고.

* 이 외 다른 유치권자들은 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 판결로 기각 확정되었습니다.

* 주의사항: 미확정 유치권의 경우, 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억 3천만원대 유치권은 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 특정 상권이 형성되기보다는 지역적 특색을 따릅니다.

* 본 건의 주 용도가 다세대주택이므로, 1층 근린생활시설 또는 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 최근 거래된 주변 다세대 주택(노후 건물, 10~15평형)들의 거래가는 5천만원에서 7천만원 수준이었으나, 본 물건은 신축 건물이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "교하초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 2024년 3월에 사용승인된 신축 건물로, 현대적인 설비와 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확정 유치권: 총 12억 4천만원이 넘는 금액의 유치권이 신고되었으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수될 경우 큰 재정적 부담이 될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 과다한 채무: 등기부상 총 채무액이 93억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 담보권 실행에 따른 경매 개시로 이어졌으며, 해당 부동산이 다수의 채무와 연관되어 있음을 시사합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법 규제: 본 건은 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하며, 11미터 위임 규제가 적용됩니다. 이는 건축, 증축, 대수선, 용도변경 등에 제약을 초래할 수 있으며, 향후 건물 가치나 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다. 상세한 규제 내용을 파주시청 또는 관련 군부대에 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 지구단위계획에 따른 구체적인 건축 규제는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 3월 준공된 신축 다세대주택으로, 외관상 상품성과 대지 지분(약 24.5평)이 강점입니다. 그러나 12억원 이상의 미확정 유치권 신고와 93억원에 달하는 과도한 담보 채무는 매우 큰 위험 요인으로 작용합니다. 또한, 군사보호구역 지정으로 인한 개발 및 이용 제한 가능성도 신중히 검토해야 합니다. 감정가는 3억 8천 4백만원이나, 주변 노후 건물의 시세와 큰 차이를 보여 감정가의 적정성 및 실제 시장 가치에 대한 추가 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2024년 신축 건물로, 최신 시설과 높은 수준의 주거 쾌적성을 제공합니다.

* 약 24.5평에 달하는 넓은 대지 지분은 향후 토지 가치 상승 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 일부 유치권자들의 소송이 기각 확정된 것은 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,000,000원입니다. 인근의 유사 연식(1990년~2002년) 및 소형 면적(10~15평) 다세대주택의 최근 거래가는 5천만원에서 7천만원 수준으로 파악됩니다. 그러나 본 물건은 2024년 3월 준공된 신축 건물이며, 면적(약 20평)도 상대적으로 넓다는 점에서 시세는 이보다 훨씬 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 신축 건물의 프리미엄과 넓은 대지 지분을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 12억원이 넘는 미확정 유치권 신고액과 막대한 등기부상 채무는 낙찰 후 예상치 못한 큰 추가 비용을 발생시킬 수 있는 매우 높은 위험 요소입니다. 따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세만을 고려하여 위험 부담을 낮추는 방향으로 접근한다면, 유치권 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 보수적으로 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 최초 경매에서 낙찰받기 어려운 가격일 가능성이 높습니다.

최초 경매에서 낙찰을 고려한다면, 감정가 수준인 3억 8천 4백만원을 기준선으로 하되, 유치권의 성립 여부 및 군사보호구역 규제 완화 가능성을 면밀히 분석하고, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 위험을 충분히 감수할 수 있다면, 3억 8천 4백만원에서 4억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이에 앞서 법률 전문가와 상의하여 유치권 문제에 대한 철저한 법률 검토를 진행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.