나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64956 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-43 숲빌리지110동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 「다솜초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-43 숲빌리지110동 2층202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

1.2. 건물/토지 면적

토지면적: 63.61㎡ (약 19.25평)

토지지분: 63.61㎡ (약 19.25평)

건물면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

건물지분: 57.02㎡ (약 17.25평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64956 (1)

감정가: 232,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 「다솜초등학교」가 북동측 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 근저당권(이현재, 22,000,000원, 2024-08-12 접수)이 말소기준권리이며, 을구 4번 주택임차권(박나현, 265,000,000원, 2022-09-30 확정일자, 2022-10-21 전입일자)이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 포함)

물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권(박 보증금 265,000,000원)이 존재합니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 3번 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 경매개시결정 등기(갑7)를 포함한 기타 갑구의 권리들(갑6, 갑8)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다. 도보권 내에 다솜초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 인근에서 거래된 유사 주택들의 가격은 2억 4천만원대에서 2억 5천만원대 분포를 보이고 있습니다. 다만, 최근 검색 결과에 따르면 일산동구 풍동 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 소각장 설치 논란 등 주민 반발 사례가 있어, 지역 내 혐오시설 관련 민감성을 확인할 필요가 있습니다. 현재로서는 특정 혐오시설이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 다솜초등학교가 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 265,000,000원의 임차인(박 )이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이 금액은 현재 감정가 및 최근 시세보다 높은 수준입니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 2억 6천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 해당 보증금은 현재 물건의 감정가(2억 3천 2백만원) 및 인근 유사 주택의 최근 매매가(2억 4천만원대)보다 높아, 낙찰 후 인수 부담이 클 수 있습니다. 매각으로 인해 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 매수인이 추가적인 자금을 투입해야 할 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 일산동구 풍동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설이 인근에 있습니다.

* 건물 상태: 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 잠재 가치: 임차인 문제를 해결하고 안정화될 경우, 지역 내 시세에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원이며, 최근 인근 유사 물건들의 매매가는 243,000,000원에서 247,000,000원 사이로 확인되었습니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금(265,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 본건의 총 매수 비용에 큰 영향을 미칩니다.

따라서, 인근 시세 및 감정가를 고려하되, 임차인 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가 수준을 고려하여, 잠재적 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 바탕으로 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 최종 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 부담액과 수익률 분석을 통해 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.