나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [13] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 301호에 위치한 다세대주택입니다.

본건의 감정평가액은 384,000,000원입니다.

토지 면적은 80.91㎡ (약 24.48평)이며, 건물 면적은 66.15㎡ (약 20.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

본건은 2024년 3월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물(지하 1층, 지상 4층)이며, 본건은 301호(3층)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건 토지는 사다리형의 평지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 의정부지방법원 고양지원 2024타경4007호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 2일 접수된 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정(채권액 3,770,310,673원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 이에 따라 본건 경매로 인해 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리(을3, 을4, 을5, 을6, 을7, 갑6, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 물건명세서상 해당사항이 없습니다.

다만, 다음과 같은 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

* 유치권: 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원), 이광식(공사대금 총 15,000,000원), 이종희(공사대금 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원) 등 다수의 유치권이 신고되었습니다. 이 유치권들의 성립 여부는 현재 불분명하며, 특히 비앤지종합건설의 신고액이 매우 높아 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. 별지 첨부된 나머지 유치권자들에 대한 유치권 확인의 소는 기각 확정되었습니다.

* 별도등기: 대지권 목적으로 토지에 별도등기가 있으며, 매각 이후 말소(변경) 예정입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 인근의 주택지대에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형태를 보입니다.

최근 매매/임대 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 자료가 있습니다.

* 마운틴힐빌리지A(317-1), 2002년 건축, 전용면적 50.305㎡: 2025년 11월 7,000만원(1층), 2026년 5월 7,000만원(3층)에 매매되었습니다.

* 마운틴힐빌리지B(317-2), 2002년 건축, 전용면적 50.305㎡: 2026년 5월 7,000만원(3층)에 매매되었습니다.

* 이화빌라(334-1), 1990년 건축, 전용면적 33.25㎡: 2026년 5월 5,000만원(1층)에 매매되었습니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건의 면적(66.15㎡) 및 건축 연도(2024년)와 차이가 있으며, 거래 금액 또한 본건의 감정가와 큰 격차를 보입니다. 따라서 해당 자료를 본건의 직접적인 시세 판단 근거로 사용하기에는 한계가 있으며, 동일 단지 또는 유사 신축 다세대주택의 실거래가를 추가로 확인해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 교하초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

건축물대장 상 사용승인일이 2024년 3월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권의 존재: 다수의 유치권이 신고되었으며, 특히 비앤지종합건설 주식회사가 신고한 11억 3천만원 이상의 공사대금 채권은 유치권 성립 시 낙찰자가 부담해야 할 금액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있는 매우 큰 리스크입니다. 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 판단이 필수적입니다.

* 대지권 관련 별도등기: 매각 후 말소(변경) 예정이나, 관련 절차 진행에 따라 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상이라는 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 시사합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 2024년 3월에 사용 승인된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 다수의 유치권 신고, 특히 금액이 매우 큰 유치권의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수해야 할 총 채무액이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전반적인 권리 관계에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 신중하게 고려해야 합니다. 제공된 주변 시세 정보만으로는 정확한 가치 평가에 한계가 있어, 추가적인 현장 조사를 통한 시세 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 건물로 최신 건축물로서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 대지권 확보: 토지/건물 일괄 매각으로 소유권을 확보할 수 있습니다 (단, 별도등기 말소 확인 필요).

* 주거 입지: 교하초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 384,000,000원입니다.

주변 시세 분석 자료로 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 5,000만원에서 7,000만원 수준으로 매우 낮게 나타나고 있습니다. 이는 제공된 정보상의 면적(33.25㎡~50.305㎡)과 건축 연도(1990년, 2002년)가 본건(66.15㎡, 2024년)과 상당한 차이가 있기 때문으로 판단됩니다. 따라서 해당 자료를 직접적인 가치 평가 지표로 활용하기는 어렵습니다.

가장 중요한 고려 사항은 다수의 유치권, 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억 3천만원이 넘는 공사대금 채권입니다. 이 유치권이 법적으로 성립될 경우, 낙찰자는 감정가보다 훨씬 큰 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 잠재적 부담도 예상해야 합니다.

따라서 본건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다. 유치권의 성립 여부, 건물 가치, 주변 시세, 그리고 인수될 수 있는 기타 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는,

1. 유치권 성립 가능성에 대한 법률 전문가의 명확한 자문을 반드시 구해야 합니다.

2. 유치권이 모두 부존(부존재)하거나, 낙찰자가 인수하지 않는다는 조건 하에, 감정가의 50~70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

3. 이는 대략 2억 3천만원에서 2억 7천만원 범위 내에서, 유치권 및 제반 인수 비용(명도 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

4. 추가적인 현장 조사와 유사 물건의 최신 실거래가 조사가 필수적입니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 투자 결정 전 반드시 권리 관계에 대한 철저한 분석과 법률 자문을 받으시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.