나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [14] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 고양지원 2024타경4007 (14)

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 371,000,000원

* 토지면적: 78.09㎡ (약 23.62평)

* 토지지분: 78.0872㎡ (약 23.62평)

* 건물면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

건축물 정보 요약:

* 건물명: 더 샹스 타운 (1동)

* 주소: 경기도 파주시 교하로 1386 (교하동 566번지)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 302호)

* 사용승인일: 2024년 3월 18일

* 전유면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

* 총 연면적: 877.13㎡

* 대지면적: 580㎡

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치하며, "교하초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본 물건은 동측으로 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 22일자 서울서부신용협동조합의 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

* 이후 서울서부신용협동조합, 김성태, 서정국, 김훈태 명의의 근저당권들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매(2024타경4007) 신청 채권자는 서울서부신용협동조합입니다.

* 임의경매개시결정 등기부채권 총액은 4,640,093,000원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 4,689,287,670원입니다.

* 유치권 관련 주요 사항:

* 주식회사 태양광창호(69,000,000원), 이광식(15,000,000원), 이종희(32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(1,130,426,000원) 등 다수의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 이 외 다른 유치권자들은 법원에서 기각 확정되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있으나, 불분명한 유치권의 성립 여부는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기 사항이 있으나, 매각 이후 정리될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대로, 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재되어 있습니다. 상업적 가치가 매우 높은 중심 상권으로 보기는 어렵지만, 주거지 내 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: "교하초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 불확실한 유치권: 가장 큰 리스크 요인은 다수의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억 원이 넘는 유치권은 금액이 막대하여, 만약 성립될 경우 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, 이 부분에 대한 면밀한 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 거주자 또는 점유자가 있을 수 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 3월에 사용승인을 받은 신축 다세대주택으로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 파주시 교하동의 주거지대에 위치하며, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다. 그러나 다액의 불확실한 유치권 신고는 본 건의 매력도를 크게 떨어뜨리는 중대한 위험 요소입니다. 만약 유치권이 모두 소멸된다면 신축 건물의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 손실이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월 사용승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 파주시 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 매각 시 유치권 소멸 가정 시: 만약 유치권 관련 문제가 매각 절차에서 명확히 해결된다면, 감정가 대비 저평가된 신축 건물을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 371,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 건축 연도가 오래되고 면적이 작은 다세대주택 위주로, 본 건의 신축 연도 및 면적과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 본 건의 가장 큰 위험 요소는 불분명한 다액의 유치권 성립 가능성입니다. 이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

현 시점에서 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 추가적인 부담 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 감정가 대비 약 70% 수준인 260,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 유치권의 구체적인 법적 효력 및 소멸 여부에 대한 면밀한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.