나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [12] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (12)

소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 371,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.09㎡ (약 23.62평)

건물면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2024년 03월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층, 지상 4층 중 4층 202호 (4동)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 교하초등학교 등

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 공업시설: 소규모 공장이 혼재되어 있습니다.

* 주거시설: 다세대주택 밀집 지역입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지(기호 1-12)는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 07월 02일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권(채권액 3,770,310,673원, 임의경매개시결정)입니다.

3.2. 권리분석 요약

* 본 경매는 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 유치권 현황

주식회사 태양광창호(공사대금 69,000,000원), 이광식(공사대금 15,000,000원), 이종희(공사대금 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 1,130,426,000원) 등이 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

별지 첨부된 나머지 유치권자들에 대한 유치권 확인 소송은 기각 확정되었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 빌라(다세대주택)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 마운틴힐빌리지 A(317-1): 50.305㎡ (약 15.2평), 2002년 준공, 2025년 11월 70,000,000원에 거래 (약 460만원/평)

* 마운틴힐빌리지 B(317-2): 50.305㎡ (약 15.2평), 2002년 준공, 2026년 5월 70,000,000원에 거래 (약 460만원/평)

* 이화빌라(334-1): 33.25㎡ (약 10.1평), 1990년 준공, 2026년 5월 50,000,000원에 거래 (약 497만원/평)

4.2. 시세 분석

본 물건(63.84㎡, 약 19.31평)은 인근 거래 사례 대비 면적이 크고, 2024년 3월에 사용 승인된 신축 건물이라는 점에서 시세 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 제시된 인근 거래 사례의 가격대는 본 물건의 감정가 371,000,000원과 큰 차이를 보입니다. 이는 거래된 물건들의 연식(2002년, 1990년)이 오래되었거나, 규모가 작기 때문으로 추정됩니다. 신축 건물로서의 가치를 고려할 때, 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변 지역은 점차 개발이 진행되는 곳으로, 생활 기반 시설은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 위험

다수의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 높습니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 공사대금 채권 규모가 상당하여, 유치권이 인정될 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지별도등기 및 대지권 정리

토지 교하동 565 외 필지가 대지권 토지이며, 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경) 예정으로, 관련 절차 진행 및 확인이 필요합니다.

6.3. 미상 임대관계

임대 관계가 미상이며, 보증금이 0원이라도 점유 관계 등 세부적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적을 소유하고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 교하초등학교 인근의 입지 조건과 개발 가능성도 긍정적인 요소입니다.

그러나 다수의 유치권 신고와 그 불확실성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 주의가 요구됩니다. 또한, 토지별도등기 및 대지권 정리 관련 사항도 매수 후 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 최신 건축물로 유지보수 비용 절감 및 즉시 사용 가능.

* 우수한 면적: 63.84㎡ (약 19.31평)의 전용 면적으로 쾌적한 주거 공간 확보.

* 입지: 교하초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 향후 개발 가능성 있는 지역.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가는 371,000,000원입니다.

다수의 유치권 존재 및 성립 여부 불분명, 토지별도등기 등의 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 유치권 해결 비용, 법적 리스크 등을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서, 본인의 위험 감수 수준 및 자금 계획에 맞춰 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.