나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514422 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-80 동한아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부원초등학교” 동측 인근에 위치하며,주위는 단독주택,다세대주택 및 근린생활시설,판매시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 창 호 : 알루미늄새시 및 하이새히 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트'용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 동측으로 각각 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 451-80, 동한아파트 5층 502호 (새주소: 인천광역시 부평구 원적로488번길 38)

2.2. 용도

아파트

2.3. 감정가

113,000,000원

2.4. 면적 정보

2.4. 1. 토지면적: 14.17㎡ (약 4.28평)

2.4. 2. 건물면적: 37.84㎡ (약 11.45평) (전용면적)

2.4. 3. 건축물대장상 총 연면적: 609.69㎡ (약 184.44평)

2.4. 4. 토지 이용계획상 대지면적: 200㎡ (약 60.50평)

2.4. 5. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2.5. 경매 정보

2.5. 1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경514422 (1)

2.5. 2. 경매구분: 부동산강제경매

2.5. 3. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.6. 채권자

안OO

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

3.1. 1. 위치: 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재한 "부원초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

3.1. 2. 주위 환경: 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

3.2. 1. 도로 접근성: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 남측 및 동측으로 소로변에 접해 있습니다.

3.2. 2. 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

4.1. 1. 본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025타경514422 강제경매개시결정입니다.

4.2. 인수되는 권리

4.2. 1. 을구 7번의 주택임차권 (2025년 5월 12일 접수)은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (개명전: 안고경)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 7일

* 확정일자: 2021년 4월 14일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인 안 은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원에 대하여 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 미회수된 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

5.1. 1. 교육시설: 부원초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.1. 2. 상업시설: 근린생활시설 및 판매시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.1. 3. 교통시설: 지하철 부평시장역이 인접해 있어 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 혐오시설

5.2. 1. 본 물건 주변 지역에 대한 일반적인 정보 분석 결과, 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 정확한 혐오시설 유무 및 입지는 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육: 부원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6.2. 교통: 지하철 부평시장역과 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 출퇴근 및 외부 활동 시 편리합니다.

6.3. 편의시설: 주변에 상가 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활의 편리성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인 안 의 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

7.2. 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 지정 등 다양한 법규 및 건축 관련 제한 사항이 존재합니다.

7.3. 임대 관계 불분명: 현재 임대 관계에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.4. 외국인 토지 거래 허가 구역: 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인일 경우 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 본 건은 인천 부평구 역세권에 위치한 아파트로, 초등학교와 근접하여 주거 가치가 있는 물건입니다.

8.2. 다만, 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 있습니다.

8.3. 따라서 본 물건의 실질 가치는 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 평가해야 하며, 철저한 권리 분석 및 명도 가능성에 대한 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지: 부평시장역을 도보로 이용 가능하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

9.2. 교육 환경: 부원초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9.3. 잠재적 시세 차익: 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰을 통해, 향후 시세 상승 시 수익을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 예상 입찰가 산정 시, 본 건의 감정가 113,000,000원에서 인수해야 하는 임차인의 보증금 110,000,000원을 최우선으로 고려해야 합니다.

10.2. 따라서, 입찰가 산정의 기준점은 다음과 같이 설정할 수 있습니다.

* 감정가: 113,000,000원

* 인수 보증금: 110,000,000원

* 입찰가 고려 시작점: 3,000,000원

10.3. 상기 '입찰가 고려 시작점'은 인수되는 보증금을 제외한 이론적인 금액으로, 실제 입찰가는 물건의 현황, 수리 비용, 명도 예상 비용, 법률 자문 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크와 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 설정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.