나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514261 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-465 신화빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기공급 제한(전류제한) 알림'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

-현관에 '전기공급제한(전류제한) 알림'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514261 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-465 신화빌라 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 34.54㎡ (약 10.45평)

* 토지면적: 10.60㎡ (약 3.21평) / 토지지분: 10.60㎡

* 감정가: 88,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천동부초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 건 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 건축물대장 요약: 1996년 6월 7일 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조이며 지상 4층, 지하 1층 규모입니다. 총 연면적은 428.95㎡입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑17)로 추정됩니다.

* 권리관계:

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '을구 순위 18번 주택임차권등기'가 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서'가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. (등기부상 해당 임차권은 말소 처리되었습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장찬영)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-28

* 대항력: 없음 (권리분석 및 등기부상 말소 처리 확인)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권: 주거 밀집 지역으로 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천동부초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 병원, 은행, 대형마트 등은 차량 이동 또는 대중교통을 이용하여 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기 공급 제한 알림: 본 건 현관에 '전기공급제한(전류제한) 알림'이 부착되어 있습니다. 이는 전기 사용에 제약이 있거나 관련 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 경매 참여 전에 반드시 해당 사유 및 해결 방안을 재확인해야 합니다.

* 건물 노후: 1991년에 준공되어 약 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지 보수 및 수리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 권리관계 분석 결과, 인수해야 할 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 현관에 부착된 '전기 공급 제한 알림'은 경매 참여 시 반드시 심층적으로 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 해당 문제가 시세에 미치는 영향과 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 인천동부초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 현재 제시된 감정가와 주변 시세 정보를 고려했을 때, 리스크 요인을 감안하여 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 88,000,000원

* 최근 유사 물건 매매 사례 (2026년 3월, 36.51㎡): 93,000,000원

* 분석: 본 물건은 34.54㎡ 면적에 대해 감정가 88,000,000원이 책정되었습니다. 유사한 면적과 건축 연도의 건물(36.51㎡)이 최근 93,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 그러나 '전기 공급 제한 알림'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이 점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산출한 것이며, 현장 조사, 전기 공급 제한 문제의 구체적인 파악 및 해결 비용, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.