나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7041 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-4 지디에스그린빌 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유1동마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위 는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 일 반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-4번지에 소재한 GDS그린빌 A동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경7041 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 속OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건현황

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

난방설비, 위생설비 및 급배수시설이 되어 있습니다.

건물은 2011년 7월 사용승인되었습니다.

1.3. 감정가및면적

감정가는 160,000,000원입니다.

토지 면적은 53.84㎡ (약 16.29평)이며, 토지 지분 또한 53.835㎡ (약 16.29평)입니다.

건물 면적은 58.66㎡ (약 17.75평)이며, 건물 지분도 58.66㎡ (약 17.75평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경및교통

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유1동마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 도로및토지이용계획

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및인수권리

본건의 말소기준권리는 2011년 9월 9일 접수된 영랑새마을금고 근저당(채권액 185,900,000원)입니다.

등기부등본상 을구의 근저당, 갑구의 압류 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 233,900,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인으로 안혜연이 확인됩니다.

보증금은 0원, 차임은 0원이며, 전입일자는 2011년 10월 6일입니다.

확정일자 및 배당신고일자는 미상이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 안혜연은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이므로, 일반적인 경매 절차에 따라 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 상권특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 대규모 상업시설과는 거리가 있어 주거 편의 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활편의시설

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 거리에 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 주변시설

주변 환경은 주거지, 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

주변에서 특별히 주거 가치를 저해하는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬울 수 있습니다.

5. 잠재적리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

건축년도가 2011년으로, 향후 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

다만, 권리관계는 깨끗하며 임차인의 대항력 관련 문제는 없는 것으로 파악됩니다.

6. 종합의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 일반주거지역의 특성을 잘 보여주고 있습니다.

교통, 주변 시설 등 입지 조건은 보통 수준이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 및 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상 일부 제한사항은 있으나, 전반적으로 주거용 부동산으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

7. 투자포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 법적 리스크가 없습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 감정평가액이 최근 시장 시세를 적절히 반영한 것으로 판단되며, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기 투자 가치도 있습니다.

8. 예상입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 240만원에서 280만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적 58.66㎡에 이 시세를 적용하면 약 1억 4천만원에서 1억 6천 4백만원 범위로 추정됩니다.

감정평가액 1억 6천만원은 현재 시장 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 약간의 상향을 고려한 입찰이 필요할 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 158,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.