나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514356 [1] 인천광역시 계양구 계산동 1110 계양산파크트루엘 상가동 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 제비101호로서 (사용승인일:2020-02-27) 외벽:석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2013-01-07), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청에 문의, 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건은 '계양산파크트루엘아파트' 상가동(아파트 104동 지하층)에 소재하는 상가점포임(현황조사보고서 상)
-육안으로 관찰한 결과 공실 상태로 보임(현황조사보고서 상)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514356 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 1110 계양산파크트루엘 상가동 지하1층 비101호

용도: 근린상가

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

건물면적: 46.94㎡ (약 14.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 83,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 '계양산파크트루엘아파트' 상가동(아파트 104동 지하층)에 소재하는 상가점포임. [cite: provided data]

* 육안으로 관찰한 결과 공실 상태로 보임. [cite: provided data]

* 임대관계는 미상임. [cite: provided data]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건이 속한 계양산파크트루엘은 2020년 2월 27일에 사용승인된 단지임.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호함. 인천지하철 1호선 계산역이 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 제비101호임. [cite: 2, provided data] 사용승인일은 2020년 2월 27일임. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호임. 용도는 제2종근린생활시설로 이용 중임. [cite: 2, provided data]

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가로장방형의 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건은 북서측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)임. [cite: provided data]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 계산한우리아파트구역주택재건축정비사 (2020-08-19) [cite: provided data]

* 소유권이전: 주식회사써미트이앤씨 (2021-07-08) [cite: provided data]

* 근저당권: 박경희 (2022-03-30, 250,000,000원) - 말소기준권리 [cite: provided data]

* 압류: 계양구 (2022-12-22), 서초세무서장 (2023-01-12), 국민건강보험공단 (2024-01-04), 서초구 (2024-04-15), 춘천세무서장 (2024-12-19) - 모두 말소 [cite: provided data]

* 가압류: 근로복지공단 (2025-07-24, 8,403,540원) - 말소 [cite: provided data]

* 임의경매: 박경희 (2025-12-01, 200,000,000원) - 본건 사건번호와 동일 (2025타경514356), 말소 [cite: provided data]

3.2. 권리분석 소견

말소기준권리는 박경희의 근저당권(2022-03-30, 250,000,000원)으로 기재되어 있습니다. [cite: provided data] 하지만 등기부상 해당 근저당권이 '말소'로 기재되어 있어, 이는 통상적인 경매 절차에서 권리관계상 중대한 오류 또는 복잡성을 야기할 수 있습니다. [cite: provided data] 통상적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸되나, 말소기준권리 자체가 말소된 것으로 기재된 경우, 해당 권리들의 소멸 여부가 불확실해집니다. [cite: provided data] 현재 파악된 압류 및 가압류 등기들은 모두 '말소' 처리되어 있습니다. [cite: provided data] 박경희 명의의 임의경매 개시결정 또한 동일 사건번호로 '말소' 처리되어 있으나, 이는 경매 절차가 진행됨에 따라 등기부상 상태가 변경된 것으로 보입니다. [cite: provided data] 본건의 총 채권액은 258,403,540원 (근저당 250,000,000원 + 가압류 8,403,540원)으로 산정됩니다. [cite: provided data]

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 별도의 임차인 현황은 보고되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite: provided data] 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. [cite: provided data]

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 계산동은 인천 북부의 주요 상권 중 하나로, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다. 특히 계산역, 계산삼거리, 계양구청 주변으로 상권이 발달되어 있으며, 주거지역 배후 수요와 더불어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 경인여자대학교가 인근에 위치하여 학생층을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 롯데마트 계양점과 같은 대형마트가 위치하고 있으며, 생활 편의시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

계양산파크트루엘은 아파트 단지로, 주변에 주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 경인여자대학교가 인근에 있어 관련 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 인접해 있으며, 생활에 필요한 다양한 편의시설들을 이용하기에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

등기부상 '말소기준권리'로 기재된 근저당권이 '말소'로 표기된 점은 매우 이례적이며, 이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. [cite: provided data] 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다. [cite: provided data]

6.2. 공실 상태 및 임대 불확실성

현황 조사 결과 공실 상태이며, 임대 관계가 불명확합니다. [cite: provided data] 향후 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided data]

6.4. 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. [cite: search results synthesis] 그러나, 지역 특성상 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 문의를 통해 혐오시설의 유무를 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 계산동의 아파트단지 내 상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며 대학가와 주거 지역이 인접해 있어 잠재적인 상권 활성화 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상의 권리관계 불확실성(말소기준권리가 말소 처리된 점)은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: provided data] 더불어 현재 공실 상태이고 임대 현황이 파악되지 않아, 낙찰 후 공실 해소 및 수익성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite: provided data]

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 계양구 계산동이라는 지역적 이점과 아파트 단지 내 상가라는 특징.

* 개발 잠재력: 주변 지역 개발 및 신도시 조성 사업과 연계된 미래 가치 상승 가능성.

* 저평가 가능성: 권리관계 불확실성으로 인해 경매 시장에서 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회. (단, 권리문제 해소 및 투자 위험 감수 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원입니다. [cite: provided data] 그러나 등기부상 말소기준권리의 말소 기재로 인한 권리관계의 불확실성과 현재 공실 상태 등을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. [cite: provided data] 본건의 실제 가치는 해당 권리관계의 명확한 해소 여부, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 권리관계의 위험을 감수하고 보수적으로 접근한다면, 감정가의 60~70% 수준인 49,800,000원에서 58,100,000원 사이에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 시장 조사를 거친 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.