나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [10] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경4007 (10)

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 1동 102호 (JSON 분석 결과 기반, 원본 주소와 동 번호 불일치 확인됨)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 363,000,000 원

* 토지면적: 78.09㎡ (23.62평)

* 토지 지분: 78.0872㎡ (23.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 63.84㎡ (19.31평)

* 건물 지분: 63.84㎡ (19.31평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO (주 채권자)

* 특이사항: 유치권, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 상태

본 건 토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 대체로 평탄한 사다리형의 형태를 띠고 있습니다.

* 인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교하초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(25km 전방지역)에 해당합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

주변 지역은 주로 다세대주택과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 면밀한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 소멸되는 권리

본 물건은 임의경매로 진행되며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 서울서부신용협동조합의 근저당권(을3, 2022.04.22. 접수)으로 보입니다.

* 인수되는 권리 (존치 권리)

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 주요 권리 분석

현재 등기부등본상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리로 파악됩니다.

* 유치권 신고 현황

가장 주의해야 할 사항은 다수의 유치권 신고입니다. 주식회사 태양광창호(69,000,000원), 이광식(15,000,000원), 이종희(32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(1,130,426,000원) 등으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 기타 유치권자들의 소송이 기각 확정된 사례가 있습니다. 법원에서 유치권 성립 여부를 판단할 것이나, 낙찰 후 유치권이 인정될 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 이는 안정적인 주거 수요와 함께 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음을 시사합니다. 신축 건물(2024년 사용 승인)이라는 점은 향후 지역 내 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(5천만~7천만원대)는 감정가(3억 6천만원대)와 큰 차이를 보여, 시세 재확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 "교하초등학교"가 위치하여, 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 총액 12억 원 이상의 다수 유치권 신고는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 만약 낙찰 후에도 유치권이 인정될 경우 예상치 못한 큰 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주소 정보 불일치: 제공된 부동산 주소(4동 102호)와 분석에 사용된 건물 상세 정보(1동 102호) 간에 동 번호 불일치가 존재합니다. 이는 실제 답사를 통해 반드시 확인해야 할 중대한 사항입니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정가(363,000,000원) 대비 유사 지역의 오래된 다세대주택 실거래가(5000만~7000만원대)가 현저히 낮아, 신축 건물이라 할지라도 시장 가격과의 격차가 클 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 사용 승인된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 수십억 원에 달하는 불분명한 유치권 신고는 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 주소 정보의 불일치와 감정가와 실거래가 간의 괴리도 투자 결정에 신중을 요하는 부분입니다. 만약 유치권이 모두 소멸되고, 감정가가 시장 가격에 부합한다면 신축이라는 이점을 바탕으로 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 현재로서는 높은 위험성으로 인해 면밀한 추가 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월 사용 승인된 최신식 건물로, 현대적인 시설과 높은 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 유치권 문제가 해결되고 시장 상황이 뒷받침된다면, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분: 각 세대별 토지 지분 면적이 비교적 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 363,000,000원입니다. 이는 신축 건물임을 고려한 가격으로 보입니다. 그러나, 수십억 원에 이르는 불분명한 유치권 신고는 투자 가치를 크게 훼손할 수 있는 요소입니다. 또한, 주변의 오래된 다세대주택 실거래가는 5천만~7천만원대에 형성되어 있어, 신축 건물임에도 불구하고 시장의 가격 수용 범위에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

유치권의 성립 여부가 불분명하며, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'이라는 문구를 고려할 때, 법원의 판단을 지켜보아야 합니다. 만약 모든 유치권이 소멸된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이를 종합하여, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 유치권 관련 정보의 명확화, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 그리고 해당 지역 부동산 전문가의 의견을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.