나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [11] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경4007 (11)

1.2. 소재지

경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

384,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

80. 91㎡ (약 24.47평)

1.5. 2. 건물면적

66. 15㎡ (약 19.98평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

토지 등기부상의 을3 근저당권 (2022.04.22. 접수, 서울서부신용협동조합, 채권최고액 1,560,000,000원).

3.1. 2. 채권 총액

토지 등기부채권 총액 4,640,093,000원, 집합건물 등기부채권 총액 4,689,287,670원.

3.1. 3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기. (을3, 을4, 을5, 을6, 을7, 갑6, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 등)

3.1. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.2. 유치권 분석

주식회사 태양광창호(총 69,000,000원), 이광식(총 15,000,000원), 이종희(총 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(총 1,130,426,000원) 등 다수의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 별지 첨부된 나머지 유치권자들은 유치권 확인 소송에서 기각 확정되었음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

본 건은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 주택가에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 교하초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

다수의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이나 법적 분쟁의 가능성이 매우 높음. 특히 비앤지종합건설의 11억원 이상 유치권은 상당한 리스크 요인임.

6.2. 별도 등기 및 대지권 정리 문제

대지권 목적의 토지에 대한 별도 등기가 매각 이후 말소(변경) 예정으로 명시되어 있으나, 이 과정에서 발생할 수 있는 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 또한, 일부 전유 부분의 대지권 정리가 완료될 예정이라는 점은 현재 대지권 관계가 일부 불명확하거나 정리되지 않았음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 8천 4백만원임. 교하초등학교 인근에 자리하며 주거 환경은 양호한 편임. 그러나 수십억원에 달하는 다수의 유치권 신고와 그 성립 불분명성은 본건의 가장 큰 리스크임. 채권 총액 또한 매우 높아 경매 진행은 확실해 보이나, 유치권의 해결 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 결정될 것으로 보임. 대지권 정리 관련 사항도 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승

파주시의 지속적인 개발 잠재력과 지역 발전 가능성을 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

8.2. 감정가 대비 면적

건물 면적 약 20평, 토지 지분 약 24.5평에 대한 감정가 3.84억원은, 다른 조건이 모두 명확하다는 전제 하에 합리적인 수준으로 보일 수 있음. (단, 유치권 등 위험 요인 미해결 시 감정가는 큰 의미가 없음.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 다세대주택의 거래가는 33.25㎡(약 10평)에 5,000만원, 50.305㎡(약 15평)에 7,000만원 수준으로 분석됨. 이를 제곱미터당 단가로 환산 시 약 139만원/㎡ ~ 150만원/㎡ 범위임. 본건 건물 면적(66.15㎡)에 이 단가를 적용하면 시장 시세는 약 9.2억원 ~ 9.9억원 수준으로 추정됨. 그러나 이는 본건과 직접적으로 비교하기 어려운 다른 단지의 거래가이며, 본건의 감정가 3.84억원과는 큰 차이를 보임.

9.2. 입찰가 제안

본건의 가장 큰 리스크는 13억원 이상에 달하는 다수의 유치권 신고이며, 이들의 성립 여부가 불분명하다는 점임. 만약 유치권이 모두 성립될 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 하므로 실질적인 가치는 감정가를 훨씬 하회하거나 마이너스가 될 수 있음.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"이라는 문구는 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸됨을 시사하지만, 유치권의 성립 여부는 별개의 문제로 법적 판단이 필요함.

제공된 JSON 시세 정보는 본건 감정가(3.84억원)와 큰 괴리를 보이며, 본건과는 직접 비교하기 어려운 점이 있음.

따라서, 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 법적 판단 및 해결이 선행되지 않는 한, 본건에 대한 안정적인 입찰가 산정은 매우 어려움.

만약 유치권이 모두 불성립하고, 감정가를 기준으로 접근한다고 가정하더라도, 해당 물건의 리스크를 고려하여 감정가 대비 높은 할인율을 적용할 필요가 있음.

매우 보수적인 관점에서, 감정가의 50~60% 수준인 약 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 정도를 고려해 볼 수 있으나, 이는 유치권 문제를 해결할 수 있다는 가정 하에 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 낙찰가는 이보다 훨씬 낮게 결정되거나 유치권 문제를 해결하지 못할 경우 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.