나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [8] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (8)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 402호

용도: 다세대주택

감정가: 373,000,000원

토지면적: 76.54 ㎡ (약 23.15평)

건물면적: 64.34 ㎡ (약 19.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서 *

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본 건은 동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건이 속한 필지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 서울서부신용협동조합 근저당권(을3)이며, 매각으로 인해 해당 권리 외 나머지 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 2일 접수된 서울서부신용협동조합 근저당권(갑2)이며, 매각으로 인해 해당 권리 외 나머지 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

경매 물건의 감정가는 373,000,000원이나, 등기부채권 총액(토지 약 46억 4천만원, 건물 약 46억 8천만원)이 매우 높습니다. 이는 공동담보 및 경매 절차에 따라 매각으로 소멸되는 권리들입니다.

유치권 신고 현황:

주식회사 태양광창호(공사대금 69,000,000원, 2024년 7월 29일 신고)

이광식(공사대금 15,000,000원, 2024년 8월 12일 신고)

이종희(공사대금 32,340,000원, 2024년 9월 26일 신고)

비앤지종합건설 주식회사(공사대금 1,130,426,000원, 2024년 10월 15일 신고)

상기 유치권들의 성립 여부는 불분명하며, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

별도로 첨부된 나머지 유치권자들은 유치권 확인 소송에서 기각 확정되었습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 교하초등학교 인근의 주택지대에 위치하며, 근린생활시설과 소규모 공장이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 생활 편의시설 접근성은 양호하나, 대규모 상업시설보다는 소규모 업종 위주의 상권임을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

교육시설: 교하초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

기타: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 다수의 건설사 및 개인으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억 원대 유치권은 낙찰 이후 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

별도 등기: 대지권 목적의 토지에 대한 별도 등기가 있으며, 이는 매각 이후 말소(변경) 예정이나, 처리 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 개발진흥지구 등은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 및 주거 환경 역시 보통 수준입니다. 그러나 다수의 유치권 신고와 그 성립 여부의 불분명함은 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 유치권의 실체를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 3월 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 투자 가치가 있습니다.

입지: 교하초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

정리 예정인 대지권: 대지권 목적 토지의 별도 등기가 매각 후 말소(변경) 예정으로, 토지 소유권 관계가 명확해질 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 50.3㎡)의 다세대주택이 2025년 11월 7,000만원, 2026년 5월 7,000만원에 거래되었습니다. 또한, 소형 면적(약 33.25㎡)의 다세대주택은 2026년 5월 5,000만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 환산한 평당 거래가는 약 135만원~150만원 수준입니다.

본건의 감정가는 373,000,000원(약 3억 7,300만원)으로, 면적(64.34㎡, 약 19.46평) 대비 평당 약 1,916만원에 해당합니다. 이는 최근 시장 거래가 대비 매우 높은 수준입니다.

감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리는 본 건 건물의 신축 연식(2024년 3월 사용승인)이 반영된 것으로 추정되나, 시장 상황을 고려할 때 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

총 유치권 신고 금액은 약 12억 4천만원에 달하여, 만약 이 유치권들이 성립되고 매각으로 소멸되지 않는다면 인수 부담이 막대합니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 유치권의 성립 여부에 따라 인수 여부가 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 시장 거래가(약 9,000만원~1억원 수준)와 감정가(3억 7,300만원) 사이의 큰 격차, 그리고 유치권 신고액 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

만약 유치권이 모두 불인정되거나 매각으로 소멸된다는 전제 하에, 신축 건물로서의 가치를 고려하더라도 현재 시세 대비 높은 감정가를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 약 2억 5천만원에서 3억원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 유치권 성립 여부에 대한 추가적인 확인과 현장 조사를 기반으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.