나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514292 [1] 인천광역시 남동구 장수동 777-6 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 장수동 소재하는 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'인천대공역' 및 버스정류장이 있어 대중교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서 외벽은 치장 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~2026. 08. 25))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의 바랍니다.

물건 비고

-도시형생활주택을 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514292 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 777-6 4층 402호 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 장자로41번길 12)

용도: 도시형생활주택

건축 연도: 2013년 (사용승인일 기준)

감정가: 150,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지 지분: 29.303㎡

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평) (전용면적)

건물 지분: 49.08㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 공원, 임야, 근린생활 시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '인천대공역' 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 갑6 (주택도시보증공사의 가압류) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (임차인: 이정호)은 보증금 173,000,000원이며, 매수인에게 인수되는 권리입니다. 등기부등본 상 전입일자는 2022년 5월 24일, 확정일자는 2022년 4월 26일로 확인됩니다. 물건명세서 상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리(갑6)보다 늦게 접수된 갑7(동안산세무서장 압류), 갑8(남동구 압류), 갑9(한국주택금융공사 강제경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 1,889,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 55.093㎡ ~ 73.23㎡)의 다세대주택들이 2026년 3월 기준으로 161,280,000원에서 280,000,000원에 거래되었습니다.

건물 전용 면적 49.08㎡를 기준으로 평당 약 293만원에서 382만원의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 자체 시장 가치는 대략 143,700,000원에서 188,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 150,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 위치합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 인근에 공원 및 임야가 있어 쾌적한 자연 환경을 일부 누릴 수 있는 입지입니다.

5.2. 편의 시설

인천대공역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 지역 내에서 필요한 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.3. 혐오 시설

제공된 정보 및 주변 환경에 대한 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오 시설에 대한 언급이나 직접적인 정보는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 보증금 173,000,000원의 대항력 있는 임차인(이정호)의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본 건의 감정가(150,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가 외에 추가로 173,000,000원을 부담하게 되어 총 취득 비용이 시세 대비 크게 높아질 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 임차인 등 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태에 따른 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 권리 관계

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 낙찰 후 등기부상 권리 변동 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대공역 인근의 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 여건이 비교적 양호한 편입니다.

그러나 173,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 상당한 수준으로 증가할 수 있으며, 이는 시세보다 높은 가격으로 취득하게 될 가능성을 높입니다.

또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 추가적인 수리 비용 발생 위험도 존재합니다.

따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대항력 있는 임차인 인수 조건

인수해야 하는 173,000,000원의 보증금은 투자자에게 큰 부담이나, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요한 요소입니다.

8.2. 입지적 장점

인천대공역과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

8.3. 주거 지역으로서의 안정성

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금 173,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

낙찰 후 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 본 건의 자체 시장 가치(약 143,700,000원 ~ 188,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 이상적입니다.

그러나 인수 보증금 173,000,000원이 현재 추정되는 본 건의 자체 시세(약 143,700,000원)보다 높은 상황이므로, 단순히 낙찰가만으로는 시세 이하의 취득이 불가능한 구조입니다.

따라서, 본 물건의 자체 가치(감정가 150,000,000원)를 기준으로, 인수 보증금으로 인한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 낙찰가 범위를 설정할 필요가 있습니다.

예상 낙찰가 범위를 감정가의 70% ~ 80% 수준인 105,000,000원 ~ 120,000,000원으로 제안합니다.

만약 105,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 105,000,000원(낙찰가) + 173,000,000원(인수 보증금) = 278,000,000원이 됩니다.

만약 120,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 120,000,000원(낙찰가) + 173,000,000원(인수 보증금) = 293,000,000원이 됩니다.

제시된 총 취득 비용은 현재 추정되는 본 건의 자체 시세 범위를 훨씬 상회하므로, 투자 결정에 신중을 기하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.