나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514332 [1] 인천광역시 서구 심곡동 329-5 롯데맨션 3동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 소재 "서곶초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과 문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금115,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514332 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 329-5 롯데맨션 3동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

건물면적: 43.51㎡ (약 13.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함), 선순위임차권 (인수 대상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서곶초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 4층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽은 드라이비트 마감 등. 창호는 샷시창임.

* 토지 이용: 장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

* 인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑16)임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (권리자: 송승호, 권리금액: 115,000,000원, 접수일자: 2024-05-29)은 매수인에게 인수되는 권리임.

* 따라서, 해당 임차보증금 115,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 높음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (성명: 송승호)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-05-29

* 대항력: 없음 (등기상 '인수'로 명시되어 있어, 보증금 전액 변제되지 않을 시 낙찰자가 인수해야 함. 대항력 표기와는 별개로 인수 부담 존재)

* 인수 보증금 합계: 115,000,000원 (송승호 임차보증금)

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 2026년 1월, 인근 '채움빌리지'(2018년 건축, 전용면적 48.48㎡)가 153,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 3,155,940원)

* 2026년 1월, 인근 '롯데맨션(335-15)'(2001년 건축, 전용면적 34.72㎡)이 60,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 1,728,110원)

* 2026년 1월, 인근 '청아빌라(334-5)'(1995년 건축, 전용면적 51.9㎡)가 105,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 2,023,121원)

* 본건 분석: 본건(건물면적 43.51㎡)의 감정가는 115,000,000원으로, ㎡당 약 2,643,000원 수준임. 이는 최근 실거래가 중 신축 건물(채움빌리지)보다는 낮으나, 연식 있는 건물들(롯데맨션, 청아빌라)의 ㎡당 가격과 비교 시 중간 정도 또는 상위권에 해당함. 특히, 같은 '롯데맨션'으로 표기된 인근 물건(335-15)과의 비교 시 본건 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이나, 해당 물건은 거래 가격이 매우 낮게 형성된 특이사항이 있어 직접적인 비교는 제한적임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "서곶초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편임. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 인근 지역 조사 결과, 주변에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 등기사항전부증명서 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, 을구 11번 주택임차권(송승호, 115,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리임. 따라서 해당 임차보증금은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 실질적인 총 지출 비용이 증가함.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역 내에 위치하나, 외국인 또는 투기 목적의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 하는 구역임 (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 일반적인 내국인 실수요자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 115,000,000원이며 건물면적은 약 13평입니다. 서곶초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 115,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 감정가 수준으로 결정될 경우, 실질적인 총 지출액이 두 배에 달할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 인수되는 보증금 전액을 상환받을 수 있는 방안을 강구하거나, 총 지출 비용을 감당할 수 있는지 신중하게 검토해야 합니다. 등기상 임차인의 대항력이 없다고 표기된 점은 긍정적일 수 있으나, '인수'라는 명시적인 등기사항은 매수인에게 부담으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 지역은 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 본건의 약 13평 면적은 1~2인 가구 실수요자에게 매력적인 소형 평형으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준에서 책정되어 있어, 인수 부담을 고려한 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 인수 보증금: 115,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 ㎡당 가격은 2,643,000원으로, 신축 건물보다는 낮으나 연식 있는 유사 물건들과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금 115,000,000원을 고려할 때, 낙찰가가 감정가(115,000,000원) 수준이라면, 총 지출액은 230,000,000원 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* "인수 보증금"을 제외한 예상 입찰가 산정을 위해, 본건의 시장 가치와 인근 거래 사례를 종합적으로 고려합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 수준을 기준으로 하되, 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

* 참고: 본 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 115,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 총 지출액은 낙찰가에 인수되는 임차보증금을 합산한 금액이 됩니다. 입찰 전 반드시 인수되는 임차보증금 처리 방안을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.