나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514458 [1] 인천광역시 서구 당하동 1276-2 파라곤센트럴파크 510동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천해든초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대부분 아파트단지 및 일부 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(아라역 /인천 1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내의 제25층 제2504호 로서, (사용승인 : 2022.06.29) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 . 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 부정형 토지로서 자체지반 평탄하게 조성하여 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접하여 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(인천검단지구 택지개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-203(당하))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-451)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-452)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (상대보호구역(검단유치원2))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22) <수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514458 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOO (확인 결과, 한국주택금융공사, 하나은행 등이 채권자로 추정됨)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1276-2 파라곤센트럴파크 510동 25층 2504호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제25층 제2504호

사용승인일: 2022년 06월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 57.90㎡ (약 17.51평)

토지 지분: 57.8959㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 공급면적으로 추정됨

건물 지분: 84.986㎡

전용면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 유사 면적에서 84.95~84.98m² 수준으로 확인됩니다.

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 695,000,000원

등기부채권 총액: 640,944,034원 (을1 근저당 297,000,000원 + 을2 근저당 297,000,000원 + 갑4 임의경매 261,066,207원 + 갑5 가압류 20,944,034원 + 갑6 가압류 26,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천해든초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 대부분 아파트단지 및 일부 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천지하철 1호선 아라역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 아라역까지는 도보 약 10분 거리로 확인됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 인천해든초등학교, 인천아라중학교, 원당중학교, 인천이음중학교, 간재울중학교, 인천아라고등학교, 백석고등학교, 검단고등학교, 인천마전고등학교 등이 인근에 위치합니다. 상대보호구역으로 검단유치원2가 언급되었습니다.

* 편의 시설: 주위 일대에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 신도시 개발에 따라 상권이 다양하게 형성되고 있습니다.

* 기타: 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접하여 진출입이 용이하며, 단지 내 녹지 공간 및 조경 관리가 잘 되어 있는 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본건의 말소기준권리(을1)는 2022년 08월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 따라서, 위 권리보다 선순위인 소유권 보존 및 이전 등기와 후순위인 을2 근저당, 갑4 임의경매, 갑5 가압류, 갑6 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상으로 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 임대 관계가 불명확하므로, 입찰 전 임대차 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 일부 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 주변 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 근린생활시설

주위 일대에 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 신도시 개발로 인해 점진적으로 상권이 확장 및 다양화될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천해든초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 중학교 및 고등학교가 반경 내에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 25층 건물 중 25층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 수성페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재할 수 있으므로, 경매 진행 상황 및 법원 공고를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으며, 외국인 주택용도 취득에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요했습니다. 현재(2026년 9월 5일) 지정 기간이 만료되었거나 만료 예정이므로, 허가 관련 문제는 해소된 것으로 보입니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 조사되어, 인수 여부나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.4. 기타 법적 제한

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (인천검단지구 택지개발사업)

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (2025-05-20)

* 교육환경보호구역 (상대보호구역, 상대보호구역(검단유치원2))

* 성장관리권역 (2025-08-22)

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동에 위치한 파라곤센트럴파크 아파트 경매 물건으로, 비교적 신축 건물이며 주변 교통 및 교육, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 권리 분석 상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 중복 사건 가능성 등은 신중한 검토가 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어 해당 부분의 리스크는 해소되었습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천지하철 1호선 아라역 역세권에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 매매 시 유리한 조건입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관련 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 695,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가(6억 7,800만원 ~ 6억 3,300만원) 및 KB 시세(일반가 6억 8,000만원, 상위평균가 7억원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 명확히 확인되지 않은 임대차 관계 관련 위험, 중복 사건 가능성, 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.