나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514348 [1] 인천광역시 계양구 효성동 1-11 원익그린맨션 가동 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 소재하고, "효성동초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호이며, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, "다세대주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2025.7.24.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 건물(사용승인일 : 1995.12.26.)은 준공일 이후 약29년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

반지하에 소재하며 호실출입문에는 호실표시가 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경514348 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 1-11 원익그린맨션 가동 지하층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 74,000,000원 [cite: input]

토지면적: 31.34㎡ (약 9.49평) [cite: input]

토지 제시외면적: 0.00㎡ [cite: input]

건물면적: 54.78㎡ (약 16.57평) [cite: input]

건물 제시외면적: 0.00㎡ [cite: input]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: input]

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 [cite: input]

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 소재하며, 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: input].

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다 [cite: input].

3. 권리분석

말소기준권리: 임의경매 (2025타경514348) [cite: input]

권리분석 결과, 본 물건은 형식적 경매에 해당하며, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다 [cite: input].

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 김정미(1996.06.14), 정명자(2008.08.29), 선기영(2024.10.10) [cite: input]

* 주택임차권 (인천도시공사): 70,000,000원, 말소: 인수 (2025.07.24 등기) [cite: input]

* 임의경매 (선기영): 말소기준권리 (2025.11.28 등기) [cite: input]

* 임차인 현황:

* 임차인: 인천도시공사 (입주자: 이현빈)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-21

* 확정일자: 2020-03-17

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 있음 [cite: input]

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 [cite: input]

* 본 임차인은 보증금 및 확정일자 정보가 불명확하므로, 입찰 참여 시 반드시 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(인천도시공사, 70,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다 [cite: input].

* 따라서, 본 건의 총 인수 보증금은 70,000,000원입니다 [cite: input]. (주의: 일부 자료에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 인수되는 임차권이 명확하므로 이를 기준으로 판단함)

4. 상권분석

제공된 주변 매매/임대 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 다세대/연립주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다 [cite: input].

* 2026년 7월, 효성동 172-3번지 남양연립 (연립, 49.49㎡) 매매 80,000,000원 [cite: input]

* 2026년 7월, 효성동 272-6번지 향림대궐빌라 (다세대, 41.67㎡) 매매 69,700,000원 [cite: input]

* 2026년 7월, 효성동 547-7번지 청하빌라 (다세대, 56.1㎡) 매매 90,000,000원 [cite: input]

본 건 건물의 전용면적은 54.78㎡ (약 16.57평)입니다. 가장 유사한 면적인 56.1㎡의 청하빌라가 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 최소 80,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 추정됩니다 [cite: input].

5. 생활정보

* 위치: "효성동초등학교" 서측 인근에 위치 [cite: input].

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재 [cite: input].

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호 [cite: input].

* 준공 연도: 1995년 12월 26일 (약 29년 경과) [cite: input].

* 설비: 위생설비 및 급·배수시설 등 구비 (정상 작동 여부는 입찰 시 확인 필요) [cite: input].

6. 잠재적 리스크

* 반지하 소재 및 호실 출입문 표시 없음: 반지하라는 점과 호실 표시가 없어 정확한 위치 및 출입에 혼란이 있을 수 있습니다 [cite: input].

* 건물 노후화: 1995년 준공으로 약 29년 경과되어 건물 노후화에 따른 보수 필요성이 발생할 수 있습니다 [cite: input].

* 임차인 보증금 인수: 인천도시공사 임차인으로부터 70,000,000원의 보증금 반환 채권을 인수해야 하므로, 총 지출 비용이 상당히 증가합니다 [cite: input].

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등이며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 허가구역 지정 기간이 만료될 예정입니다 [cite: input].

* 외부 지도 검색 불가: 주변 시설 및 혐오 시설에 대한 외부 지도 서비스 검색 및 분석은 본 보고서 작성 범위에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 청산을 위한 형식적 경매 사건입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(인천도시공사)이 존재하며, 이로 인해 70,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다 [cite: input]. 이는 입찰가 산정 및 총 투자 비용 계산에 매우 중요한 요소로 작용합니다. 반지하라는 점과 건물 노후화는 추가적인 고려 사항입니다 [cite: input].

8. 투자 포인트

* 경매 감정가 74,000,000원 대비 인근 실거래가 80,000,000원 ~ 90,000,000원 형성 [cite: input].

* 인천도시공사 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 잠재적으로 시세 차익을 기대할 수 있는 가격에 취득 가능성이 있습니다.

* 형식적 경매로, 법적으로 명확한 권리 관계가 일부 정리될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 74,000,000원이며, 인근 실거래가 분석 결과 물건 자체의 시세는 약 85,000,000원으로 추정됩니다 [cite: input].

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 지출 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 투자 수익을 확보하기 위한 적정 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다:

물건 자체의 시장 가치 (추정) - 인수해야 할 보증금 = 예상 입찰가

85,000,000원 - 70,000,000원 = 15,000,000원

안정적인 투자를 위해서는 예상 입찰가를 15,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 배당받지 못하는 임차 보증금액, 물건 상태, 기타 경매 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.