나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64961 [1] 경기도 파주시 동패동 10-19 웨스턴파크2 201동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「덕이중학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 제3층 제301호 임 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택-다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「공동주택-다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측 및 동측으로 노폭 약 4~5m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김영조)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64961 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 10-19 웨스턴파크2 201동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 63.99㎡ (약 19.36평)

건물면적: 55.56㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 정보: 웨스턴파크Ⅱ 201동 3층 301호, 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 3층, 사용승인일 2018-02-05. 건물 총 연면적 519.72㎡ (약 157.32평), 대지면적 521㎡ (약 157.56평).

1.2. 입지조건

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 「덕이중학교」 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통상황은 보통입니다.

대상물건 소재 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경64961)으로, 접수일자는 2024년 7월 25일입니다.

등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (2018-02-26)

* 소유권이전 (2018-03-21)

* 소유권이전 (2022-09-19)

* 주택임차권 (2024-07-25 접수, 김영조, 280,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (2025-12-02 접수, 주택도시보증공사, 300,150,192원) - 말소기준권리

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 김

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-18

확정일자: 2022-05-30

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다"는 내용의 인수조건변경확약서(2026.05.11.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기는 말소될 예정입니다.

* 임차인: 주

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 전입 및 확정일자 정보가 없어 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 요약:

말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기보다 늦게 등기된 주택임차권(김영조)은 인수조건변경확약서에 따라 대항력이 포기되었으므로 말소될 예정입니다. 주영순 임차인 역시 대항력이 없어 인수 대상이 아닐 것으로 보입니다. 따라서 본 물건은 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다. 단, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 지상권의 존부 및 권리 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격대는 2026년 5월 기준 약 1억 8,300만원에서 2억 800만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적(55.56㎡)을 기준으로 최근 매매 사례의 평당 가격을 환산해보면 약 315만원에서 343만원 수준입니다. 이를 토대로 산정한 본건의 시세는 약 1억 8,400만원 수준으로 추정됩니다.

감정가액 2억 5,300만원과 비교 시, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다. 이는 추후 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 인근에 덕이중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 원활합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 더불어 파주시 중심 시가지로의 접근성을 고려하여 생활 편의성을 판단할 수 있습니다.

주변에는 특별히 혐오시설이나 유해시설이 확인되지 않았습니다. (구글 검색 결과 기반)

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련: 임차인 김영조가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 만약 경매 매각으로 인해 보증금 280,000,000원 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액에 대한 잠재적인 채권 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 그러나 확약서 내용상 김영조 씨는 이에 동의한 것으로 보입니다.

미상 임차인 주영순: 보증금 및 차임 외 전입, 확정일자 등 정보가 누락되어 있어, 명확한 권리 관계 파악이 어렵습니다. 낙찰 후 예상치 못한 점유자가 발생하거나 추가적인 분쟁으로 이어질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내에 취득 시에는 관할 관청으로부터 토지거래허가 취득이 필요하며, 이를 충족하지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (구글 검색 결과 기반)

소멸되지 않는 권리: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 만약 지상권이 실제로 존재한다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 그 유무와 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

임차인 김영조 씨의 대항력 포기로 인해 인수 부담이 완화된 점은 긍정적이나, 보증금 전액 변제 가능 여부 및 미상 임차인 주영순 씨의 존재는 추가적인 확인이 필요합니다.

특히, 감정가액이 최근 시세 대비 높게 책정되었고, 토지거래허가구역 지정 및 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 본건 취득 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기로 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

최근 시세와 감정가액의 차이를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

성장관리계획구역에 편입되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적 55.56㎡를 기준으로 최근 시세 분석 결과, 시장 가치는 약 1억 8,400만원 내외로 추정됩니다.

감정가액은 2억 5,300만원으로, 이는 최근 실거래가보다 약 37% 높은 수준입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

잠재적 리스크(지상권, 토지거래허가) 및 시세 대비 높은 감정가를 고려하여, 낙찰가는 시장 가치인 1억 8,400만원 수준을 하회하거나, 경쟁 상황에 따라 2억 1,000만원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 200,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 최근 시장 거래가격을 반영하되, 경매 경쟁으로 인한 상승 가능성을 일부 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.