나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64931 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제302호로서 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉서리 434-6 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 봉서리 429-4, 429-5, 434-5 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금145,000,000원’, 임차권자 ‘한국토지주택공사’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.04.01.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.
2. 공동출입구 현관에 '리오쉐르빌A동'으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 고양지원 2025타경64931 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 1동 3층302호

* 건물명: 리오쉐르빌A동 (공동출입구 현관 표기)

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 4층 중 3층 302호

* 건축물 사용승인일: 2017년 03월 06일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

* 토지지분: 68.3㎡ (약 20.66평)

* 건물면적: 55.62㎡ (약 16.83평)

* 건물지분: 55.625㎡ (약 16.83평)

* 감정가: 152,000,000원

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 농업 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2025타경64931) 등기부채권 총액: 151,582,602원 (채권자: 서울보증보험 주식회사)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 08일

* 확정일자: 2022년 07월 12일

* 배당신고일자: 2024년 08월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 설정 등기 (을3, 접수일자 2024-08-23)

3.3. 권리 인수 여부

* 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 2026.04.01.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(한국토지주택공사, 145,000,000원)은 말소 예정임.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 등기사항

* 1번 희성종합건설주식회사 지분 전부 이전 (이명순)

* 5번 소유권 이전 (신유정)

* 6번 소유권 이전 (하은영, 매매)

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

* 본건과 유사한 면적(53.12㎡, 약 16.07평)의 다세대주택이 2026년 7월 19일에 108,000,000원에 거래됨.

* 인근에 면적이 조금 더 넓은 다세대주택(64.96㎡, 약 19.65평)이 2026년 7월 9일에 110,000,000원에 거래되었음.

* 면적이 더 크고 다른 유형(연립)인 주택(67.6264㎡, 약 20.46평)은 2026년 7월 11일에 130,000,000원에 거래됨.

4.2. 시세 동향

* 최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 108,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 감정가는 152,000,000원으로, 최근 거래 시세 대비 다소 높게 평가되었으나, 권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없어 실질적인 매수 부담은 줄어듦.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* '파주소방서'가 인근에 위치하여 치안 및 소방 서비스 접근성이 양호함.

* 주변은 주택가와 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의 시설이 제한적일 수 있음.

* 정확한 편의시설, 교육시설, 병원 등에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25. 외국인 등 특정 주택 거래 제한)으로 지정되어 있음.

* 이러한 용도 제한은 향후 재건축이나 토지 이용 변경 시 제약이 될 수 있음.

6.2. 건물 명칭 표기

* 공동출입구 현관에 '리오쉐르빌A동'으로 표시되어 있어, 해당 건물이 단지 내 일부이거나 명칭에 대한 혼동의 여지가 있을 수 있음.

6.3. SGI 인수 조건 변경

* SGI 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 제공된 정보상으로는 매수인이 임대차보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 다세대주택으로, '파주소방서' 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준임.

권리분석 결과, 임차인 한국토지주택공사의 대항력이 없고, 서울보증보험(SGI)의 확약서에 따라 임대차보증금 145,000,000원을 매수인이 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점임.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있으며, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 임대차보증금 부담 없음: 한국토지주택공사의 보증금 145,000,000원을 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 초기 투자 부담이 크게 줄어듦.

* 준수한 면적: 전용면적 55.62㎡ (약 16.83평)으로, 1~2인 가구에게 적합한 크기임.

* 향후 시세 상승 가능성: 파주시의 개발 계획이나 지역 가치 상승에 따라 시세 차익을 기대할 수 있음. (단, 이는 별도의 추가적인 지역 개발 정보 분석이 필요함)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 152,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가: 108,000,000원 ~ 110,000,000원

* 인수 보증금: 0원

최근 실거래가 및 권리 분석 결과(인수되는 보증금 없음)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 최근 거래된 유사 물건의 가격대를 따를 것으로 예상됩니다. 감정가와 실거래가 간의 괴리가 있으므로, 입찰 참여 시에는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 가격을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 안전하게 접근한다면 115,000,000원 ~ 125,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과 (2026년 8월 7일 기준):

경로 검색 결과, 파주읍 봉서리 434-6 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등은 직접적으로 발견되지 않았습니다. 주로 주거지, 농경지, 소규모 상가 및 공공시설(파주소방서 등)이 혼재되어 있어, 주거 환경 측면에서 심각한 혐오시설로 인한 단점은 없어 보입니다. (참고: 지도 서비스의 데이터는 실시간 업데이트되지 않을 수 있으며, 현장 확인이 가장 정확합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.