나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [9] 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (9)

소재지: 경기도 파주시 교하동 565 더 샹스 타운 4동 101호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 80.91㎡ (약 24.48평)

토지 지분: 80.9128㎡ (약 24.48평)

건물면적: 66.15㎡ (약 19.98평)

건물 지분: 66.15㎡ (약 19.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 주의사항 및 특이사항 요약: 유치권, 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

* 대지권: 토지 교하동 565, 566-3, 566-7, 566-9, 567-2, 567-6이 대지권 토지입니다. 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기는 말소(변경)될 예정입니다.

* 유치권 신고 현황:

* 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)는 2024.07.29.

* 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.08.12.

* 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.09.26.

* 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15.

* 상기 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명합니다.

* 별지 첨부된 나머지 유치권자들에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각 확정되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상임.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 서울서부신용협동조합 근저당권 (접수일자 2022-04-22, 권리금액 1,560,000,000원)으로 추정됩니다.

* 집합건물 등기부상 말소기준권리: 서울서부신용협동조합 임의경매 (접수일자 2024-07-02, 권리금액 3,770,310,673원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 기타 권리: 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액 (토지): 4,640,093,000원

* 등기부 채권 총액 (집합건물): 4,689,287,670원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 위치하고 있어, 지역 주민을 기반으로 하는 근린생활 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본 건 남서측 인근에 교하초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변의 근린생활시설 및 주거 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 본 건은 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되나, 통상적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 불확실한 유치권 성립 여부: 주식회사 태양광창호, 이광식, 이종희, 비앤지종합건설 주식회사 등의 유치권 신고 총액이 1,246,726,000원에 달하며, 이들의 성립 여부가 불분명합니다. 특히 비앤지종합건설의 11억 원이 넘는 유치권 신고는 물건의 가치를 크게 위협할 수 있는 심각한 리스크입니다. 낙찰 후 유치권이 인정될 경우 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 상태 및 임대차 관련 분쟁 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 토지 별도 등기: 대지권 목적의 토지 별도 등기가 존재하나, 매각 이후 말소(변경)될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2024년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 최신식이며 양호할 것으로 기대됩니다.

* 가장 큰 문제는 다수의 유치권 신고와 그 성립 여부의 불확실성입니다. 특히 11억 원이 넘는 비앤지종합건설의 유치권은 낙찰받는 주체에게 엄청난 위험 부담이 될 수 있습니다.

* 이러한 유치권들의 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토와 전문가 상담이 필수적이며, 이에 따라 본 물건의 투자 가치가 크게 달라질 것입니다.

* 유치권이 모두 인정되지 않을 경우, 신축 건물로서의 가치를 바탕으로 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 반대로 유치권이 인정된다면, 낙찰가의 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2024년 사용 승인된 신축 건물로, 하자 보수 부담이 적고 최신 설비 및 디자인 적용이 기대됩니다.

* 주거 편의성: 초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 377,000,000원입니다.

* 주변의 최근 매매 사례(2002년, 1990년식)를 보면 33.25㎡ 기준 5,000만원, 50.305㎡ 기준 7,000만원 수준으로, 이는 본 건(66.15㎡)의 신축 연식과는 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 3.77억 원은 합리적인 수준으로 보입니다.

* 그러나, 12.4억 원 이상의 불확실한 유치권 신고액은 본 물건의 투자가치를 매우 위험하게 만들고 있습니다. 유치권이 성립된다면 낙찰자가 부담해야 할 총액이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 따라서, 이러한 중대한 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다. 만약 유치권이 인정되지 않는다면 감정가 이상도 고려할 수 있으나, 인정될 경우를 대비하여 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

* 현 시세와 불확실한 유치권 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 264,000,000원 으로 제안합니다. 이는 잠재적 위험을 상당 부분 반영한 금액이며, 실제 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.