나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514419 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 168-17 대원드림빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 갈산역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물 외벽에 대워드림빌 'A동'으로 표기되어 잇음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514419 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 168-17, 대원드림빌 4층 401호

* 건물명: 대원드림빌 (주의사항: 건물 외벽 'A동'으로 표기)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 건축년도: 2002년 6월 (사용승인일 기준)

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

* 건물면적: 32.02㎡ (약 9.69평) (전용면적 기준)

* 감정가: 95,000,000원

1.3. 감정평가 요약

* 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 갈산역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

* 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로, 다세대주택으로 이용 중임.

* 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25), 도시관리계획 입안중.

* 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, "갈산역" 북동측 인근 지역임.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

* 건물 외벽에 '대원드림빌 A동'으로 표기되어 있음.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

* 지하철 1호선 갈산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지임.

* 건물은 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 위치함.

* 건물 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 창호는 PVC샷시임.

* 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 이력이 확인됨.

* 말소기준권리: 2025년 12월 2일 접수된 채권자 김OO의 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경514419)임.

* 주택임차권: 2024년 3월 20일 접수된 김형근의 주택임차권 (을구 5번)이 말소되지 않고 '인수'로 기재되어 있음. 금액은 123,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김형근

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 14일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 3월 20일

* *주의: 상기 임차인 김형근은 대항력이 있으며, 보증금 123,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 임대관계는 미상임.*

3.3. 권리분석 요약

* 본건의 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권(을구 5번)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 즉, 낙찰가는 인수하는 임차보증금 123,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 갈산동 일대는 주거지역이면서도 인근에 다수의 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

* 갈산역을 중심으로 한 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 소규모 상가 및 서비스 업종이 분포함.

4.2. 상권 발전 가능성

* 지구단위계획구역(갈산2지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있음.

* 교통 편의성과 주거 밀집도를 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 소규모 발전이 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있고, 갈산역을 통해 다양한 지역으로 이동이 편리함.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있음. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

5.3. 주거환경

* 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 도시가스 및 개별난방 시설이 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 123,000,000원이 매수 인수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미치며, 보증금 전액 미회수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 행정적 리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있었으며 (2025.8.26 ~ 2026.8.25), 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요했을 수 있습니다. (현재는 기간 만료)

* '도시관리계획 입안중(갈산2 지구단위계획구역)'으로 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 외벽에 'A동'으로 표기된 사항과 실제 등기부상의 동 표기가 일치하는지 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로, 현재 점유 관계 및 공실 여부에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

* 본 물건은 인천지방법원의 강제경매로 나온 갈산동 소재 대원드림빌 내 다세대주택임.

* 갈산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호함.

* 건축년도가 2002년으로 비교적 신축에 속해 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 그러나, 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금 123,000,000원이 가장 큰 부담 요인임.

7.2. 투자 매력도

* 인수되는 임차보증금을 고려했을 때, 순수 투자 가치는 입찰 시점의 시장 가격 및 잠재적 임대 수익률을 신중하게 분석해야 함.

* 건축년도가 최신이라는 점은 긍정적이나, 권리관계의 복잡성으로 인해 투자 결정에 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 역세권 입지 (갈산역 인근)

* 비교적 신축 건물 (2002년 준공)

* 안정적인 주거 지역

* 토지/건물 일괄 매각

8.2. 고려사항

* 매수인이 인수해야 하는 123,000,000원의 임차보증금 (전액 인수 가능성 높음)

* 임대관계 미상으로 인한 공실 및 명도 리스크

* 권리관계의 복잡성으로 인한 추가 자금 부담 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (주변 유사 물건 비교)

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적(약 10~12평)의 다세대주택은 2026년 7월 기준 7,300만원에서 20,500만원 사이로 거래되었습니다.

* 본 물건(건물면적 32.02㎡, 약 9.69평)은 건축년도가 2002년으로 주변 유사 거래 사례(1992년~1997년식) 대비 최신 건축물입니다.

* 가장 최근의 고가 거래 사례(2026년 7월, 50.48㎡, 1995년식)가 20,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 순수 부동산 가치는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 그러나, 본건은 매수인이 123,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 총 투입되는 자금(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 123,000,000원

* 부동산 실질 가치 추정치: 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본건의 경우, 인수 보증금(123,000,000원)이 추정되는 부동산 실질 가치(115,000,000원 ~ 130,000,000원)와 유사하거나 높은 수준이므로, 입찰가 산정에 극도의 주의가 필요합니다.

* 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 실질 가치를 초과할 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 총 지출액이 약 150,000,000원에서 160,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

* *재차 강조: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 매수인은 총 123,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 위 입찰가로 낙찰받을 경우 총 지출액은 143,000,000원에서 153,000,000원이 되며, 이는 본건의 추정 실질 가치를 초과할 수 있어 투자에 따른 손실 위험이 매우 높습니다. 배당표 확인 및 임차인과의 협상을 통해 인수 금액을 재확인하는 것이 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.