나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1864 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 701-4 서광하이츠맨션 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익고등학교" 서측 인근에 위치하는 "서광하이츠맨션" 지하층 비02호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건 중 지하층 비02호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '공동주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1864 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 701-4 서광하이츠맨션 지하층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

토지지분: 35.75㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.01㎡ (약 22.09평)

건물지분: 73.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

* 건물명: 서광하이츠맨션

* 주소: 인천광역시 미추홀구 학익동 701-4번지 (도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로341번길 8)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 지하층 비02호

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 준공일: 2003년 2월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익고등학교" 서측 인근에 위치하며, 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.

* 도로: 본건의 동측 및 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재는 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 7일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 을구 순위 10번 주택임차권 등기가 존재하며, 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 보증금 110,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

1.3. 상권분석

* 본건은 중·소 규모의 공동주택이 밀집한 일반 주택가 지역에 위치하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "학익고등학교"가 인근에 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 일반 주택가에 통상적으로 갖추어진 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크입니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공된 건물로, 현재 약 23년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 일부 토지이용계획상의 제한(가축사육제한, 상대보호구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 학익동 소재 본 다세대주택은 일반 주택가에 위치하며 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 104,000,000원을 초과하는 금액으로, 사실상 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안고 입찰에 참여해야 하는 상황입니다. 따라서 본 물건은 높은 리스크를 수반하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 학익지구 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대: 지구단위계획구역으로 지정된 학익지구의 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지역: 통상적인 주택가로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차보증금 110,000,000원을 제외하고 산정되어야 합니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 160만원대 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적 73.01㎡에 이를 적용할 경우, 잠재적 시장 가치는 약 1억 1,900만원 수준으로 추산됩니다.

매수인이 부담해야 할 총액은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'입니다. 잠재적 시장 가치(1억 1,900만원)를 기준으로, 인수 보증금(1억 1,000만원)을 제외하면, 실질적으로 수익을 낼 수 있는 예상 입찰가는 약 900만원 수준에 불과합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 10,000,000원으로 제시합니다. 이는 매우 낮은 금액으로, 본 물건의 높은 인수 리스크를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.