나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1884 [1] 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울초등학교 남동측 인근에 위치하고 주변은 동 유형의 연립, 다세대 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물임. 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임. (첨부 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 4층 404호에 위치하고 있습니다. 본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 1970년대에 지어진 건물들의 주택지대 인근에 소재하고 있습니다.

1.2. 면적 및 용도

본 건물의 용도는 도시형생활주택이며, 건물 전용면적은 61.25㎡ (약 18.53평)입니다. 토지 지분은 35.57㎡ (약 10.76평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 262,000,000원이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동 유형의 연립, 다세대 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접면

본건은 남동측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

채권자는 농협은행이며, 본 건은 인천지방법원 2025타경1884호로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 소유권 및 말소기준권리

소유권 보존은 주식회사하나주택 명의로 2022년 12월 9일에 이루어졌으며, 이후 2023년 8월 22일에 윤노섭에게 소유권이 이전되었습니다. 본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 224,400,000원)입니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 224,400,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 검암동 일대는 다양한 형태의 주거용 건물들이 밀집한 주택지대입니다.

4.2. 토지이용계획

토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 해당합니다. 또한, 도로, 소로3류에 접하고 있으며 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 간재울초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

검바위역이 인근에 위치하고 있어 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한사항

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

현재까지의 조사 결과, 본 건 바로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 주변 주택가 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 검암동 주택가에 위치한 도시형생활주택으로, 간재울초등학교와 검바위역을 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 및 토지 모두 일괄 매각되며, 현재까지 파악된 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 간재울초등학교 및 검바위역 인근으로 학군 및 교통 편의성이 우수합니다.

- 도시형생활주택으로 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 비교적 최근인 2023년 8월에 근저당이 설정되었고, 2025년 12월에 임의경매가 개시되어 경매 절차가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 약 2,500,000원에서 3,000,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건 건물의 전용면적 61.25㎡를 기준으로 시세를 산정하면 약 175,000,000원에서 185,000,000원 범위로 예상됩니다. 감정가 262,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 180,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.