나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1872 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 628-16 터빌리지2차 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주 위로는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 상업용빌딩, 각종 근린생활시설, 학교시설 등 으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 원거리에 인천지하철2호선 "시민공원 역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일자 : 2017.05.01) 외 벽 : 스톤스프레이 및 일부 대리식 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장(전유부)상 용도는 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 토지이며, 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1~4 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1872 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 628-16 터빌리지2차 비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 27.77㎡ (약 8.4평)

* 건물면적: 42.71㎡ (약 12.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건물 정보:

* 동: 터빌리지2차B동

* 호: 201호

* 사용승인일자: 2017년 5월 1일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층: 2층 (총 5층 건물)

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 상업용 빌딩, 각종 근린생활시설, 학교 시설 등으로 형성된 기존 주택지대이며, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 원거리에 인천지하철 2호선 "시민공원 역"이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 김 )

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 김리아 (개명 전: 김아연)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 6일

* 배당신고일자: 2025년 12월 9일

* 대항력: 있음 (소유권이전 2017-11-16, 주택임차권 2025-12-18 접수)

* 인수 여부: 등기부상 을구 3번 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(임차보증금 금170,000,000원, 전입일자 2022.1.17., 확정일자 2021.12.6.)이 있으며 매각대금에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 말소기준권리: 토스뱅크 가압류 (2024년 5월 13일 접수, 114,197,058원)

* 기타 권리:

* 소유권이전 2건 (주식회사터, 이임기)

* 경기신용보증재단 가압류 (2024-07-30, 22,765,265원) - 말소

* 신용보증기금 가압류 (2025-02-12, 18,216,030원) - 말소

* 미추홀구 압류 (2025-09-19) - 말소

* 김리아 강제경매 (2025-11-28, 170,000,000원) - 본건 사건 (말소 예정)

* 주택도시보증공사 가압류 (2025-12-09, 300,000,000원) - 말소

* 동고양세무서장 압류 (2026-04-23) - 말소

* 등기부채권 총액: 625,178,353원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 각종 근린생활시설 및 상업용 빌딩이 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 (2026년 5월 기준, 유사 면적):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

* 분석: 해당 물건의 전용면적(42.71㎡)과 유사한 인근 다세대주택의 최근 매매가가 8,200만원에서 1억 2,200만원 사이에 형성되어 있습니다. 물건 자체의 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 주변 시세 범위를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다. (교육환경 보호구역 관련 내용도 존재)

* 편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 도보 거리 내 버스 정류장이 있으며, 인천지하철 2호선 "시민공원 역"이 원거리에 소재합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 주안동 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 재개발 구역이나 상업 시설 개발이 예정된 지역도 일부 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 혐오 시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 재개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기 등의 문제가 보도된 바 있어, 해당 지역의 전반적인 환경을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김리아 씨의 보증금 170,000,000원은 등기부 및 물건명세서상 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건 경매에서 가장 큰 리스크 요인이자 추가적인 투자 비용이 됩니다.

* 위반건축물 등재 관련: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과 관련이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 실제 현황 및 등재 사유에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 배당 예측의 불확실성: 임차인 김리아 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 현재 채권 총액과 임차인의 배당 순위를 고려할 때, 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인)의 다세대주택입니다. 생활 편의시설 및 학교 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(170,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 감정가 및 시세보다 높아질 수 있으므로, 권리분석을 최우선으로 하여 신중한 접근이 필요합니다. '위반건축물' 등재 여부에 대한 추가 확인도 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 확인 및 금액 산정이 투자의 성패를 결정합니다. 임차인과의 협의 또는 배당표를 통해 최종 인수 금액을 확정하는 것이 중요합니다.

* 주변 다세대주택의 실거래가(8,200만원 ~ 12,200만원)를 참고하여, 인수 보증금 포함 총 투자 비용 대비 수익률을 분석해야 합니다.

* 권리분석 상의 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 최근 주변 시세 (유사 면적): 82,000,000원 ~ 122,000,000원 (2026년 5월 기준)

* 핵심 고려 사항: 대항력 있는 임차인 보증금 170,000,000원 인수 가능성.

만약 임차인의 보증금 170,000,000원을 전부 인수해야 한다면, 이는 낙찰가 외에 추가로 투입되어야 하는 비용입니다. 이 경우, 단순히 시세나 감정가만으로는 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예를 들어, 주변 시세 최고가인 122,000,000원까지 낙찰받는다고 가정하더라도, 170,000,000원의 보증금을 인수하면 총 투자 비용은 292,000,000원이 되어 시세보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 이 물건은 임차인의 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 수 있는지 여부가 가장 중요합니다.

* 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있다면 (경매 절차상 배당 가능성이 있다면): 이 경우 낙찰자는 임차 보증금을 인수하지 않게 되므로, 시세 및 감정가를 고려하여 입찰가 산정이 가능합니다. 이 경우 감정가의 60~70% 선인 약 88,200,000원 ~ 102,900,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 잔액을 인수해야 한다면: 이 경우, 현재 정보로 볼 때 낙찰받을 경우 상당한 손실이 예상됩니다. (낙찰가 + 인수 보증금 170,000,000원 > 주변 시세)

결론적으로, 해당 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 결과 또는 정확한 배당표 예측을 통해 인수해야 할 실질적인 보증금액을 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

현시점에서의 보수적인 접근은 감정가의 60% 수준(약 88,200,000원)을 시작가로 고려하되, 위에 명시된 170,000,000원의 보증금 인수 가능성을 반드시 추가로 고려하여 총 투자금액을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.