나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513259 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-186 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(동수역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 7미터 내외 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 '현대빌라 B동'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513259 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-186, 4층 402호 (현대빌라 B동)

신주소: 인천광역시 부평구 경인로884번길 18 (부평동)

용도: 다세대주택

건축물 현황:

건축 연도: 1992년 12월 21일 (사용승인: 1993년 9월 22일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

건물 면적: 39.63㎡ (약 11.99평)

토지 지분 면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

감정가: 109,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동수역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 준주거지역

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2023.05.25. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

을구 13번 주택임차권 (임차인: 이예진)이 매수인에게 인수됩니다.

임차보증금: 120,000,000원

전입일자: 2022년 7월 15일

확정일자: 2022년 6월 21일

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 현황

소유권 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등의 권리가 등기부에 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사 강제경매, 안산세무서 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

특이사항: 보증금 0원, 차임 0원의 임차인(GANSUKHGANDELGER)이 있으나 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인천 지하철 1호선 동수역을 이용하는 유동인구가 있으며, 지역 기반 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

일상생활에 필요한 각종 상점, 병원, 은행 등의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 동수중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차 보증금

가장 중요한 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인(이예진)에게 지급해야 할 120,000,000원의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 토지 이용 규제

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

6.3. 주변 환경

인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 120,000,000원의 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징입니다. 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 매입 가격을 신중하게 산정해야 합니다. 건축 연도가 오래되었으나, 위치 및 주변 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 인프라 이용은 편리합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 인수 부담을 발생시키지만, 이는 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 배당표를 면밀히 분석하여 임차인 보증금 중 얼마가 변제되고 얼마가 인수될지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

인수 보증금: 120,000,000원

건물 면적: 39.63㎡ (약 11.99평)

주변 유사 면적 실거래가: 약 70,000,000원 (2026년 7월, 38.94㎡ 기준)

시세 분석: 감정가는 109,000,000원이지만, 가장 근접한 유사 면적 실거래가는 70,000,000원입니다. 이는 감정가와 실거래가 간 상당한 괴리가 있음을 시사합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 매입 희망 가격은 더욱 낮아져야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금 120,000,000원을 고려할 때, 감정가 109,000,000원 자체로만 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 가장 근접한 실거래가 70,000,000원과 인수 보증금 120,000,000원을 합하면 190,000,000원이 되는데, 이는 시장 가격보다 훨씬 높은 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 120,000,000원을 제외하고, 최근 실거래가 70,000,000원 수준에서 권리 인수 부담과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰가 범위:

인수 보증금(120,000,000원)을 제외한 희망 매수 가격을 산정해야 합니다. 가장 근접한 실거래가 70,000,000원을 기준으로, 본 물건의 상태, 하자, 미래가치 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

약 60,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. (이는 인수 보증금 120,000,000원과 합산될 금액입니다. 총 실부담액은 180,000,000원 ~ 200,000,000원이 됩니다.)

주의: 이는 단순 시세와 권리 분석을 기반으로 한 예상이며, 실제 배당표 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.