나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64893 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1945-1 일산푸르지오 107동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘현산중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕 23층 건물 내 제107동 제8층 제803호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(아파트)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약12m 내외, 남측, 남서측, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류 (폭 8m 미만)(저촉) 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024- 06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64893 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1945-1 일산푸르지오 107동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 542,000,000원

* 토지면적: 52.59㎡ (약 15.91평)

* 토지지분: 52.593㎡ (약 15.91평)

* 건물면적 (공급면적): 103.69㎡ (약 31.36평)

* 건물지분: 103.69㎡ (약 31.36평)

* 전용면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: OOOOOOO

* 아파트명: 일산푸르지오

* 사용승인일: 2013년 8월 6일

* 총 동수: 13개동

* 총 세대수: 589세대

* 총 주차대수: 715대 (지하 689대, 지상 26대)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘현산중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 12m 내외, 남측, 남서측, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 소로2류(저촉), 소로3류(저촉), 중로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(현산중학교, 현산초등학교), 절대보호구역(현산중학교), 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

1.2. 권리분석

* 권리분석 결과, 본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(을4 근저당권, 2024-04-02, 시민공원새마을금고) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액: 460,390,465원 (근저당 444,000,000원 + 강제경매 16,390,465원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2024-04-29

* 확정일자: 2024-04-29

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금: 0원. (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 일산동 지역은 아파트 단지를 중심으로 주거 밀집 지역이며, 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리한 지역임. 교육시설(학교) 또한 인근에 다수 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋음.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 현산초등학교, 현산중학교 등 교육기관이 인접하여 자녀들의 통학이 편리함.

* 단지 정보: 일산푸르지오 아파트는 2013년 준공된 단지로, 총 13개동 589세대로 구성되어 있음. 지하철역과의 직접적인 연계는 없으나, 버스 노선 등을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능함. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있으며, 최근 전기차 충전 설비(지하 44대)도 확충되었음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공공공지, 소로2류, 소로3류 등에 저촉되는 부분이 있으나, 이는 일반적인 사항으로 판단되며, 대규모 개발이나 용도 변경에 영향을 줄 수 있는 요소는 아님.

* 가축사육제한구역, 보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어, 향후 개발 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 함.

* 주변 반경 내 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 상업시설이 혼재하여 주거 생활 환경이 양호한 편임. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됨. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 확인 및 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 아파트로서 안정적인 수요가 기대되며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 저평가 가능성을 염두에 둔다면 시세 차익을 기대해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가는 2026년 3월 33,500만원, 5월 34,500만원, 6월 33,500만원으로, 본 건과 동일한 면적(59.95㎡)의 시세는 약 33,500만원에서 34,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이는 감정가 54,200만원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 상기 시세 및 권리관계, 물건 현황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 최고 실거래가보다 약간 높은 수준인 36,000만원 선에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.