나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64988 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북측 인근에 위치하는 미래 타운 제2동 제1층 제101호로서, 주위는 대규모 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2021.3.30일자로 주택임차권(임차보증금 199,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2019.3.14, 주민등록일자 2019.3.27, 점유개시일자 2019.3.27) 표시되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강연수)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 04. 23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46번지에 위치한 미래타운 2동 1층 101호입니다.

건축물대장상 미래타운은 2016년 10월 18일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 1층에 해당합니다.

주된 용도는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 59.29㎡ (약 17.94평)이며, 건물의 전유 면적은 55.73㎡ (약 16.86평)입니다.

건축물대장상 미래타운 2동의 총 건축 면적은 181.83㎡ (약 55.04평)이며, 연면적은 655.74㎡ (약 198.44평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

토지와 건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-27

확정일자: 2019-03-21

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하였고, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 본 물건의 매각으로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-22

비고: 임차인 박정욱의 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상인바, 이에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2020년 1월 30일자 광주세무서장의 압류(과-티1405)입니다.

본건 등기부채권 총액은 199,000,000원입니다.

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 말소기준권리

광주세무서장 압류 (2020.01.30)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 식사동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 고양국제고등학교가 위치하며, 기타 학교 및 유치원(식사1유치원) 등이 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

각종 편의시설 및 근린생활시설 이용이 편리한 주거 지역의 특성을 갖추고 있습니다.

개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 강 은 대항력을 포기하였으나, 임차인 박 의 경우 보증금 등 상세 정보가 미상이므로 잠재적 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합 zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 강제경매: 등기부상 다수의 압류 및 강제경매 등기가 존재하였으나, 이는 말소기준권리 이후로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

주요 임차인인 강 씨의 권리 포기로 인해 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 정보가 불분명한 임차인 박 씨의 존재는 주의가 요구됩니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 전반적으로는 안정적인 주거용 부동산으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 보증금 199,000,000원(강 )에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 고양국제고등학교 인근에 위치하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치: 신축 연도(2016년)를 고려할 때, 리모델링이나 관리를 통해 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 시세 고려: 최근 실거래가 분석 시, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 201,000,000원입니다.

2026년 7월 실거래가 기준으로, 비슷한 면적의 다세대주택이 16,700만원에서 32,800만원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 55.73㎡ (약 16.86평)이며, 감정가 201,000,000원 (평당 약 1,192만원)은 주변 시세를 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없다는 점과 HUG 조건 변경을 고려하여, 감정가 수준에서 100% ~ 110% 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

따라서 예상 입찰가는 201,000,000원에서 221,100,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.