나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64895 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 806동 14층1409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 "소만초등학교" 동측 인근에 위치하는 소만마을 풍림아파트로서, 인근은 아파트단지, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

아파트단지내 포장도로로 외곽공도와 연계되어 제반차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은(사용승인일:1994.12.10) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 14층 1409호로서, 외벽:콘크리트위 페인트 마감 등, 내벽:벽지 마감 등, 창호:목재 및 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

지역난방에 의한 난방 및 급배수설비, 위생설비, 도시가스 공급설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지의 토지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(행신지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(무원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(소만초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고양용현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(소만초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64895 (1) 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 806동 14층 1409호에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 806동 14층 1409호

* 용도: 아파트

* 감정가: 279,000,000원

* 토지 면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72평, 전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1994년 12월 10일 (준공 후 약 32년 경과)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 14층 1409호

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 주위 환경:

본 물건은 "소만초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린공원 등이 혼재된 주거 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황:

아파트 단지 내로 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 잘 연계되어 차량의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주소 정보:

경기도 고양시 덕양구 행신동 781 (소만마을 풍림아파트)

도로명 주소: 경기도 고양시 덕양구 소만로 49

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을20 근저당권 (한국주택금융공사, 2021년 4월 12일 접수, 146,300,000원)

* 후순위 권리: 을23 근저당권 (키움저축은행), 갑4 가압류 (신용보증기금), 갑5 임의경매 (키움저축은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 권리 분석 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수하는 보증금 합계 0원으로 확인되었습니다. 다만, '임대 미상임'이라는 기재가 있어 실제 임차인의 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 347,900,000원

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 주거지 내에 위치하며, 초등학교, 근린공원 등 교육 및 휴식 시설이 인근에 있어 주거 환경이 우수합니다. 일상생활에 필요한 근린 상업시설 또한 도보 거리 내에 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거 및 교육 시설 밀집 지역으로 확인되어 직접적인 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종적인 입주 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트 명칭: 행신소만8단지 풍림

* 사용승인일: 1994년 12월 10일

* 총 세대수: 639세대

* 주차 대수: 총 262대 (세대당 약 0.41대)

* 최고/최저 층수: 15층 / 2층

* 부대 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 교육 환경:

소만초등학교, 행남초등학교, 행신중학교, 행신고등학교, 무원고등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통망:

인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 도로와 외부 도로망이 잘 연결되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 약 32년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 639세대 대비 262대의 주차 공간은 세대당 약 0.41대에 불과하여 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

* 토지 이용 규제: 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 대상 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. (2025년 8월 26일까지)

* 임대차 현황 불확실성: '임대 미상임' 표기로 인해 실제 거주 현황 및 임차인과의 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 소만마을 풍림아파트로, 초등학교와 근접한 입지, 편리한 교통망 등 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 1994년식으로 다소 노후되었고 주차 공간이 부족하다는 점은 단점으로 고려해야 합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단되나, 임대차 관계에 대한 현장 확인은 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* '초품아' 잠재력: 소만초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 인수 부담 없이 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시세차익 기대: 현재 시세 및 감정가를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시세 분석 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

* 감정가는 2억 7,900만 원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월과 6월에 4층은 2억 7,000만 원, 8층은 2억 7,900만 원, 11층은 2억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이를 통해 최근 실거래가 평균은 약 2억 7,630만 원 수준입니다.

* 본 물건은 14층으로, 최근 실거래가 중에서도 높은 층수 거래 사례와 유사하거나 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 다만, 1994년식이라는 노후화와 주차 공간 부족 등의 단점은 입찰가 산정에 신중함을 요구합니다.

* 위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 및 최근 실거래가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상되며, 14층이라는 이점을 감안하여 2억 8,000만 원 ~ 2억 9,000만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 현재 시점의 예상이며, 실제 입찰 시 현장 조사 결과, 경쟁자 수, 당시 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.