나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [4] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (4)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

감정가: 373,000,000원

토지면적: 76.54㎡ (약 23.16평)

토지지분: 76.537㎡ (약 23.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.34㎡ (약 19.47평)

건물지분: 64.34㎡ (약 19.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2024년 03월 18일

1.3. 기타 기본정보

감정평가서 작성일: 2026년 04월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물

건물 외벽: 스타코마감 등

건물 창호: 샤시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됩니다. 본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

토지 등기부상 말소기준권리: 근저당권 (2022.04.22.)

건물 등기부상 말소기준권리: 임의경매개시결정 (2024.06.13.)

본 매각으로 인하여 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 유치권 현황 및 리스크

다수의 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 태양광창호 (공사대금 총 69,000,000원) - 2024.07.29. 신고

* 이광식 (공사대금 총 15,000,000원) - 2024.08.12. 신고

* 이종희 (공사대금 32,340,000원) - 2024.09.26. 신고

* 비앤지종합건설 주식회사 (공사대금 금 1,130,426,000원) - 2024.10.15. 신고

별지 첨부된 나머지 유치권자들은 유치권확인의 소에서 기각확정되었습니다. 유치권 성립 여부에 따라 인수 금액이 발생할 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

3.3. 별도등기 및 공동담보

별도등기: 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기가 말소(변경)될 예정입니다.

공동담보: 다수의 근저당권 설정 내역으로 보아 공동담보 물건으로 추정됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대관계는 미상임. 보증금 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다. 지역 내 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설은 인접 지역을 이용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 교하초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건은 군사기지 및 군사시설 보호법 상 제한보호구역(전방지역: 25km)에 포함됩니다. 이는 지역 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 현재까지 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

가장 큰 리스크는 신고된 유치권의 성립 여부입니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억 원이 넘는 공사대금 채권은 낙찰가의 상당 부분 또는 전체를 잠식할 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2024년 사용승인)의 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 유치권 신고가 접수되어 있고, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이러한 유치권 문제를 명확히 파악하고 해결 전략을 수립하는 것이 본 건의 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공으로 현대적인 건물 상태 및 시설을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 학교 및 대중교통 이용이 편리하며, 주택지대 내 위치하여 거주 환경이 안정적입니다.

* 명확한 권리관계 (유치권 제외): 대부분의 저당권 및 압류 등은 매각으로 소멸되므로, 유치권 문제만 해결된다면 권리관계가 명확해집니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대규모 유치권 관련 금액이 신고되어 있어, 그 성립 여부에 따라 물건의 최종 가치가 크게 달라질 수 있는 고위험 물건입니다. 현재 감정가(373,000,000원) 대비 주변 실거래가는 낮은 편으로, 유치권 부담액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

유치권 문제를 낙찰자가 모두 인수한다고 가정할 경우, 물건의 실질 가치는 급격히 하락할 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 약 65~70% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.