나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [6] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경4007 (6)

1.2. 소재지

경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 302호

1.3. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 373,000,000원

* 토지 면적: 76.54㎡ (약 23.15평)

* 토지 지분: 76.537㎡ (약 23.15평)

* 건물 면적: 64.34㎡ (약 19.46평)

* 건물 지분: 64.34㎡ (약 19.46평)

* 건축물 정보:

* 건물명: 더 샹스 타운 (1동, 302호)

* 사용승인일: 2024년 3월 18일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 4층

* 총 동수: 3동 (건축물대장 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

해당 필지는 사다리형의 평지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 제한이 있습니다.

2.6. 지역적 환경 고려사항

파주시 일대에서는 생활폐기물 소각시설 건립과 관련하여 지역 주민들의 의견 수렴 및 환경적 영향에 대한 논의가 지속되고 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 해당 지역의 잠재적 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 을3 (2022년 4월 22일) 근저당 (채권자: 서울서부신용협동조합, 1,560,000,000원)

* 집합건물 등기부: 갑2 (2024년 7월 2일) 임의경매 (채권자: 서울서부신용협동조합, 3,770,310,673원)

3.2. 등기부 요약 (주요 권리)

* 토지 등기부 채권 총액: 4,640,093,000원

* 근저당 (서울서부신용협동조합): 1,560,000,000원 (2022.04.22), 2,868,000,000원 (2022.11.02)

* 근저당 (김성태): 100,000,000원 (2024.02.19)

* 근저당 (서정국): 47,093,000원 (2024.03.15)

* 근저당 (김훈태): 65,000,000원 (2024.04.18)

* 임의경매 (서울서부신용협동조합): 3,770,310,673원 (2024.06.13) (의정부지방법원 고양지원 2024타경4007)

* 집합건물 등기부 채권 총액: 4,689,287,670원

* 근저당 (서울서부신용협동조합): 1,560,000,000원 (2024.12.17), 2,868,000,000원 (2024.12.17) (공동담보 목록)

* 임의경매 (서울서부신용협동조합): 3,770,310,673원 (2024.07.02) (의정부지방법원 고양지원 2024타경4007) - 말소기준권리

* 가압류 (김성태): 111,287,670원 (2024.09.27)

* 압류 (파주시): (2024.09.30)

* 가압류 (여순천): 150,000,000원 (2024.11.01)

3.3. 유치권 신고 내용

* 주식회사 태양광창호: 공사대금 총 69,000,000원 (2024.07.29 신고)

* 이광식: 공사대금 총 15,000,000원 (2024.08.12 신고)

* 이종희: 공사대금 32,340,000원 (2024.09.26 신고)

* 비앤지종합건설 주식회사: 공사대금 1,130,426,000원 (2024.10.15 신고)

* 상기 유치권 신고자들의 권리 성립 여부는 불분명하며, 별지 첨부된 나머지 유치권자들에 대한 권리확인 소송은 기각 확정되었습니다.

3.4. 기타 특이사항

* 본 건은 공동담보, 별도등기, 유치권 등의 권리사항이 존재합니다.

* 대지권 목적의 토지 별도등기는 매각 이후 말소(변경)될 예정입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 주택지대입니다. 주변에 초등학교가 위치하여 주거 환경으로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 교하초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주택지대 특성상 지역 주민을 위한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 다수의 유치권이 신고되었으며, 특히 비앤지종합건설의 유치권 금액이 11.3억 원으로 매우 큽니다. 이들의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 약 93억 원에 달하여 경매 취하 가능성은 낮으나, 이는 해당 부동산의 담보 가치가 실제 채권액에 비해 매우 낮을 수 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 처리되어 있어 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 본 건 외 다른 공동담보 물건들의 처리 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 파주시 교하동에 위치한 비교적 신축(2024년 사용승인)인 다세대주택입니다. 감정가는 3억 7천 3백만원으로 책정되었으며, 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나 본 건은 다수의 유치권 신고, 매우 높은 총 채권액, 그리고 임대 관계 미상이라는 심각한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 그로 인한 명도 문제는 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주거 입지: 교하초등학교 인근의 주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경이 마련되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 시세 판단을 위한 직접적인 비교 사례가 부족하며, 유치권 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가(373,000,000원)를 기준으로 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가 정보가 제한적이며, 제공된 JSON 데이터의 거래 금액(5,000~7,000만원)은 본 건의 신축 연식 및 감정가와 상당한 괴리가 있어 직접적인 참고가 어렵습니다.

따라서, 본 건의 감정가와 확인된 등기부상 채권 총액, 그리고 불분명한 유치권의 존재를 종합적으로 고려하여, 잠재적 위험을 충분히 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.