나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [6] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [6] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 302호 다세대주택 경매

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고양지원 경매4계 2024타경4007 | 소재지: 경기도 파주시 교하로 1386-2, 302호 (교하동,더 샹스 타운 3동) | 감정가: 373,000,000원 | 최저가: 261,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2024타경4007 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (6)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 302호

용도: 다세대주택

감정가: 373,000,000원

토지면적: 76.54㎡ (약 23.16평)

건물면적: 64.34㎡ (약 19.46평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항:

1. 토지 교하동 566-2, 566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5가 대지권 토지임.

2. 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기 말소 예정.

3. 온정현 외 13인(공사대금 총 488,630,000원), 홍광복 외 1인(공사대금 총 202,753,800원), 이광식(공사대금 총 15,000,000원), 이종희(공사대금 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)가 각 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 각 불분명함.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 자리하고 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 건물은 동측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획 상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교하초등학교를 포함한 상대보호구역, 그리고 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당되어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 '유치권'의 존재입니다. 다수의 건설업체(온정현 외 13인, 홍광복 외 1인, 이광식, 이종희, 비앤지종합건설 주식회사)에서 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였으며, 신고된 금액 또한 상당한 규모입니다. 그러나 중요한 점은 이러한 유치권들의 성립 여부가 불분명하다는 것입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있으므로, 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 대지권 목적의 토지에 대한 별도 등기는 매각 이후 말소될 예정으로, 소유권 행사에 있어 복잡성이 줄어들 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 교하동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 인근에 교하초등학교가 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 기여할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 상권의 확장성보다는 지역 기반의 안정적인 수요에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 2024년 3월 18일에 사용 승인된 신축 다세대주택입니다. 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 건물이며, 본 호실은 3층에 위치합니다. 건물 내외부는 스타코 마감 등 현대적인 외관을 갖추고 있으며, 최신 설비(위생 및 급배수, 난방, 승강기)를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 최신 준공 건물이라는 점은 초기 유지보수 비용 절감 등 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 '유치권' 문제입니다. 신고된 유치권의 효력이 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있으며, 이는 곧 투자금 손실로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당된다는 점은 향후 건축 행위 제한 등 재산권 행사에 있어 일부 제약이 될 수 있음을 시사합니다. 주위 소규모 공장과의 혼재는 소음, 분진 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 최근에 신축된 다세대주택으로, 주거 환경 및 편의 시설은 양호한 편입니다. 하지만, 다수의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하다는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자는 철저한 법률적, 현장 조사를 선행한 후에 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 투자자들은 유치권의 법적 효력 및 해결 방안을 명확히 파악하는 데 모든 노력을 기울여야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서의 상품성: 2024년 3월 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 설비와 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

지역 내 주거 수요: 교하초등학교 인근의 주거 지역으로, 실수요자 또는 임대 수요가 꾸준히 있을 수 있습니다.

유치권 해결 시 가격 메리트: 만약 신고된 유치권 문제가 법적으로 해결되거나, 협상을 통해 큰 폭의 할인 가격으로 취득할 수 있다면, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 높은 위험 감수 필요)

법원 정보

고양지원 경매4계