나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65015 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18 삼성캐슬3빌리지 2동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하고 근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선), 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일자: 2017.05.28) 외벽: 치장벽돌 및 스타코 등 마감. 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

'도시형생활주택(다세대주택)'으로 이용중임. (세부사항: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 지상4층 건물 내 4층에 위치하며, 탐문조사 결과 다락이 소재하는 것으로 확인되었음. 임대관계: 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박막래)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경65015 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18 삼성캐슬3빌리지 2동 4층401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 469,000,000원

* 건물 면적: 63.76㎡ (약 19.29평, 전용면적)

* 토지 면적: 63.21㎡ (약 19.12평, 토지지분)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

3. 건물 정보

* 건축년도: 2017년 5월 28일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 총 4층 중 4층 (401호)

* 특이사항: 탐문 결과 다락 공간이 확인되었습니다.

4. 입지조건

5. 주변 환경

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 구성: 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 교통 상황

* 교통망: 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 경의중앙선 및 서해선 환승역인 풍산역이 소재합니다.

* 대중교통: 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

7. 권리분석

8. 권리 현황

* 말소기준권리: 2021년 9월 14일 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 선순위 임차인: 박 (보증금 440,000,000원, 전입 2021-01-25, 확정 2021-01-15)

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 2025타경65015)

* 등기부채권 총액: 440,000,000원

9. 주요 권리 변동 사항

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박막래)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 2026년 3월 19일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 0원입니다.

10. 상권분석

11. 주변 시세 정보

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 엘하우스101~103동 (2017년식, 57.67㎡): 20,000만원

* 힐스타운104동105동 (2016년식, 63.95㎡): 24,300만원 (단위면적당 약 380만원/㎡)

* 요진와이하우스101동-108동 (2013년식, 39.95㎡): 24,700만원

* 분석: 본건과 유사한 면적(약 63㎡) 및 건축연도(2016-2017년)를 가진 인근 단지의 매매가는 24,300만원 수준입니다.

12. 상권 특징

* 대상 물건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 풍산초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

13. 생활정보

14. 주거 환경

* 건물 상태: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 기타: 다락 공간이 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

15. 주변 편의시설

* 교육: 풍산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 풍산역(경의중앙선, 서해선) 및 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 생활: 각종 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

16. 잠재적 리스크

17. 권리 및 계약 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 없애는 긍정적 요인입니다. 그러나 법적 효력 및 이행 과정에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 비록 대항력은 없으나, 임차인의 보증금(440,000,000원)이 감정가(469,000,000원)와 유사한 수준이므로, HUG의 변제 및 말소 동의 내용이 명확히 이행되는지 여부가 중요합니다.

18. 지역 리스크

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있습니다. 일반 실수요자에게는 큰 문제가 없으나, 외국인 투자 시에는 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

19. 종합 의견

20. 물건 평가

* 본 물건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 상 가장 큰 쟁점이었던 임차인의 보증금 문제는 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담이 '0원'으로 정리될 가능성이 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 포인트라 할 수 있습니다.

* 다만, 감정가(469,000,000원) 대비 주변 시세(약 24,300만원)가 현저히 낮은 점은 감안해야 할 부분입니다. 감정가 산정의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

21. 투자 포인트

22. 매력적인 요소

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (0원 인수).

* 풍산역 역세권에 위치한 준신축(2017년식) 도시형생활주택.

* 다락 공간 활용 가능성.

* 안정적인 주거 환경 및 교통 편의성.

23. 예상 입찰가

24. 산정 근거

* 감정가: 469,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 확약서에 근거)

* 주변 시세 (2026년 7월 기준, 63.76㎡ 유사 면적): 약 24,300만원 ~ 25,000만원 수준

* 감정가는 시세 대비 상당히 높은 수준으로 평가됩니다.

* HUG 인수조건 변경이 법적으로 최종 확정되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 전제하에, 시장 가격 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매가(약 24,300만원)와 경매에서의 경쟁률, 추가적인 법적 검토 필요성 등을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상합니다.

25. 예상 입찰가 범위

* 250,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.