나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7027 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "송포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독(다가구)주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 농경 지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 19층 1901호로서, (사용승인일: 2010.03.29) 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 19층 1901호 경매 건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경7027 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 사용승인일은 2010년 3월 29일로, 비교적 신축에 속하는 아파트입니다.

감정평가액은 712,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 국OOO입니다.

본 물건은 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 99.64㎡ (약 30.14평)

* 토지 지분: 99.6376㎡ (약 30.14평)

* 건물 면적: 161.24㎡ (약 48.78평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 161.2367㎡ (약 48.78평)

* 사용승인일: 2010년 03월 29일

* 감정가: 712,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 소재한 "송포초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역)에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 중로1류와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(송포초등학교), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26, 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 6월 17일 접수된 국민은행 근저당권(금647,880,000원)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 (주식회사대양플러스, 조은하)

* 말소기준권리인 국민은행 근저당권 (2010.06.17)

* 주식회사벤스타 근저당권 2건 (2024.06.20) - 말소

* 국민은행 임의경매 개시결정 (2025.12.04) - 본건 경매 사건

* 도원물산주식회사 소유권이전청구권가등기 (2017.08.14) - 본 경매로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있는 권리입니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 797,880,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계 미상으로 인해 실제 점유 관계 및 명도 협의 시 변수가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지구단위계획구역(가좌구역) 내 위치하며 주변에 농경지가 혼재하는 등 복합적인 토지 이용이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차: 지상 12대, 지하 32대로 총 44대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (제공된 정보상의 '주차대수합계: 0대'는 상세 정보와 상이하므로, 상세 주차 대수를 참고해야 합니다.) 지하 주차 공간에 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 등기부상 소유권이전청구권가등기(2017.08.14)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 해당 가등기권자와의 관계, 향후 발생 가능한 분쟁 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 절차상 다소 차이가 있을 수 있으므로, 진행 과정에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우, 해당 토지 이용에 대한 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 아파트 매매에서는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 19층의 고층 아파트로, 전용면적 161.24㎡(약 48.78평)의 넓은 주거 공간을 제공합니다. 2010년에 건축되어 비교적 최신식이며, 주변 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없어 보입니다. 그러나 등기부상 존재하는 소유권이전청구권가등기가 가장 큰 변수로 작용할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 확인과 대비가 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적(161.24㎡) 대비 합리적인 감정가격을 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 가좌동 지역의 지속적인 개발 가능성과 아파트 단지로서의 안정적인 주거 가치를 보유하고 있습니다.

* 반듯한 직사각형의 토지 형태와 공동주택 건부지로의 이용 상태가 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 40.5~40.8평)의 아파트가 2026년 5월~6월에 57,000만원에서 58,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 넓은 161.24㎡(약 48.78평)입니다.

최근 거래된 134.1096㎡(약 40.57평) 면적의 매매가 58,000만원을 기준으로, 평당 가격(약 432.5만원/㎡)을 적용하여 본 물건의 예상 시세를 산출하면 약 69,700만원(161.24㎡ * 432.5만원/㎡) 수준입니다.

감정가 71,200만원과 비교했을 때, 시세는 감정가 수준에 근접하거나 약간 하회하는 것으로 판단됩니다.

소유권이전청구권가등기 등의 잠재적 리스크를 고려하고, 경매 특성상 낙찰 가능성을 높이기 위해 시세보다 조금 낮은 가격에서 접근하는 것이 전략적일 수 있습니다.

권리관계, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 65,000만원에서 68,000만원 사이의 입찰가가 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적으로는 65,000만원부터 시작하여 상황에 따라 상향 조절하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.