나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3520 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 410동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 제24층 제2402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

확정지번 미부여로 토지이용계획확인서의 발급이 불가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현재 대지권 미정리로 인하여 건물에 대한 토지의 소유권,대지권이 미등기상태이나, 추후 적정 지분이 귀속될 것을 전제로 건물과 대지권을 일체로 평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2025. 8. 27.자 신청채권자 사실조회신청서 첨부 매매계약서에 의하면 매매대금에 대지권가격을 포함하여 매매계약을 체결하되 매수인이 대지권 확보 및 소유권이전등기 등에 관한 모든 사항을 매매계약과 별도로 책임지고 처리하며, 향후 대지권을 취득하지 못하게 되더라도 매수인은 매도인에게 어떠한 이의 제기나 책임을 묻지 않기로 한다는 기재가 있음. 또한 매매계약서 이외에 케이비부동산신탁 주식회사가 발급한 '수의계약금 납부 확인증'이 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3520 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문유한회사 (유동화물건)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 410동 24층2402호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 제24층

사용승인일: 2011년 03월 31일

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 129.79㎡ (약 39.26평)

전용면적: 129.79㎡ (약 39.26평)

분양면적: (제공된 정보로는 정확한 분양면적을 특정하기 어려우나, 일반적으로 전용면적 대비 약 1.2~1.3배 수준으로 볼 수 있습니다. 해당 물건의 건물면적이 129.79㎡이므로, 분양면적은 대략 155~170㎡ 범위 내외일 것으로 추정됩니다.)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 598,000,000원 (5억 9천 8백만원)

최저매각가격: (최저매각가격은 제공되지 않았으나, 감정평가액을 기준으로 산정될 것입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 잘 연결되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2015년 10월 20일 접수된 신한은행의 근저당권(144,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

감정평가 요약 및 등기부 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으나, 지상권의 존재 여부는 불분명합니다.)

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 등기되지 않은 임차인이나 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 대규모 주거 단지 내에 위치하고 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 단지 인근의 근린생활시설과 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 학교 및 공공시설과의 접근성도 양호하여 주거 상권으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 한산초등학교 북서측 인근 위치, 그 외 다수의 학교가 주변에 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설, 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등) 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 총 17개 동, 1676세대의 대단지이며, 2011년에 입주가 시작되었습니다.

5.2. 주차 정보

총 주차 대수는 3017대로, 세대당 주차 대수가 비교적 넉넉한 편입니다. (지하주차대수: 39대, 지상주차대수: 12대, 자동주차: 3009대 - 총계 3017대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 확보 책임

가장 중요한 리스크 요인입니다. 본 건은 현재 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없습니다. 제공된 정보에 따르면, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 매수인이 대지권을 별도로 책임지고 확보 및 소유권 이전 등기까지 처리해야 합니다. 향후 대지권을 취득하지 못하더라도 매도인(경매 절차상의 이해관계인)에게 어떠한 이의 제기나 책임을 물을 수 없다는 매매계약서 내용이 첨부되어 있습니다. 이는 대지권 확보에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 대지권을 전혀 취득하지 못할 수도 있음을 의미합니다.

6.2. 분양대금 완납 여부 불분명

분양대금 완납 여부가 명확하지 않으나, KB부동산신탁 주식회사가 발급한 '수의계약금 납부 확인증'이 제출되어 있습니다. 이는 완납 가능성을 시사하지만, 최종적인 대지권 확보 과정에서 문제가 발생할 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.3. 임대 관계 미상

앞서 언급했듯이, 현재 거주 중인 임차인이 있거나, 보증금 및 차임 등 임대 조건이 미확인된 상태일 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 일산서구의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 이는 매수인이 추가적인 비용과 노력을 투입하여 해결해야 하는 핵심적인 리스크입니다. 매매계약서상 매수인이 대지권 확보 및 등기에 대한 모든 책임을 부담한다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 본 건의 입찰은 상당한 주의와 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 일반적인 가치 상승 잠재력: 시장 상황에 따라 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 일산서구 덕이동은 주거 선호도가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 권리 해소 시 가치 상승: 대지권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 향후 아파트 가치 상승의 발판이 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 분석: 동일 면적의 아파트가 최근 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 598,000,000원입니다. 유사 면적(129.79㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 6일에 11층이 50,500,000원으로 확인됩니다. 본 건은 24층으로 층수 면에서는 더 유리하나, 대지권 미등기라는 중대한 하자 및 매수인의 추가 책임 부담을 고려해야 합니다.

현재 시세 및 법원 감정가를 바탕으로 하되, 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 감정가 대비 90~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대지권 관련 리스크 및 매수인의 추가 부담 비용 등을 감안하여 575,000,000원 (5억 7천 5백만원) 수준을 권고합니다. 이는 절대적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 법률 자문 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.