나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64920 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 102-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "고양초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호2: 부정형 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 폭 약 14m, 남측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접함. 기호2: 남측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(고양향교)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(고양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도65호선)<도로법>, 정비구역(고양 I-2)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 기호2: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도65호선)<도로법>, 정비구역(고양 I-2)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층주택 건물로서, (사용승인: 1984.10.06) 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진" 참조

공부와의 차이

공부상 지하1층/지상1층의 건물이나 현황 지하1층/지상2층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함
2. 공부상 지하 1층, 지상 1층의 건물이나 현황은 지하 1층, 지상2층인 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64920 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 102-3

용도: 단독주택

감정가: 628,152,830원

토지면적: 338.00㎡ (약 102.25평)

건물면적: 121.68㎡ (약 36.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 139.66㎡ (약 42.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 (사용승인 1984.10.06)

특이사항: 공부상 지하 1층, 지상 1층이나 현황은 지하 1층, 지상 2층인 건물임. 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "고양초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 토지(기호1)는 사다리형으로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 토지(기호2)는 부정형으로서 주거나지 상태로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 14m, 남측으로 폭 약 9m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 저촉됨. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(고양향교, 2-2구역), 상대보호구역(고양초등학교), 도로구역(시도65호선), 정비구역(고양 I-2), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대/아파트 사용 토지) 등 다양한 법적 규제를 받고 있음.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 본건은 말소기준권리인 2012년 10월 26일자 고양누리새마을금고 근저당권을 기준으로, 이후 설정된 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물등기부요약: 건물은 1984년 10월 11일 소유권 보존 등기되었으며, 토지와 동일하게 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸됨.

* 토지등기부요약: 토지는 1983년 10월 29일 최초 소유권 이전 등기되었으며, 이후 여러 권리 설정 및 말소 이력이 존재함.

* 등기부채권 총액: 369,600,000원 (등기부상 총 채권 합계액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받을 권리가 없으며, 보증금 인수 대상이 아님.

* 임차인: 주*

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-26

* 확정일자: 2015-11-23

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님. 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 대부분 '다세대' 또는 '빌라' 유형의 주택에 대한 것으로, 본건의 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 청림빌라10동 (2026.07.08 매매): 5,000만원, 전용면적 36.6㎡ (약 11.07평), 건축년도 1991년. (평당 약 451.7만원)

* 소노하임고양 (2026.07.06 매매): 18,000만원, 전용면적 46.69㎡ (약 14.12평), 건축년도 2020년. (평당 약 1,274.8만원) - 최신 고가 주택

* 평산하이츠빌라5동 (2026.07.02 매매): 3,200만원, 전용면적 36.22㎡ (약 10.96평), 건축년도 1990년. (평당 약 292.0만원)

* 분석: 주변 '다세대' 주택들의 거래가는 평당 약 300만원에서 1,300만원 사이로 분포하며, 건축 연도 및 현대화 수준에 따라 큰 편차를 보입니다. 본건 단독주택은 약 102.25평의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 일반 다세대 주택의 전용면적 가격과는 직접 비교가 어렵습니다. 단독주택으로서의 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 보이며, 감정가 6.28억원(토지 약 102.25평, 건물 약 36.81평 + 제시외 약 42.25평)은 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "고양초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 상 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 현황 차이: 공부상 지하 1층, 지상 1층이나, 실제로는 지하 1층, 지상 2층으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 정비 등의 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 139.66㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 제시외 수목도 포함됩니다. 이는 실제 사용 면적이 넓다는 장점이 있으나, 향후 철거 또는 정비 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1984년 건축되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 단독주택으로, "고양초등학교" 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 약 102.25평에 달하는 넓은 토지와 건물(약 36.81평) 및 제시외 건물(약 42.25평)이 일괄 매각되며, 감정가는 6.28억원입니다. 주변의 '다세대' 주택 시세와 비교 시, 넓은 토지 면적을 보유한 본건 단독주택의 가치는 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 건물 현황과의 차이, 다수의 토지 이용 제한, 노후 건축 연도 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이나, 상세한 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 102.25평에 달하는 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 재건축, 증축 또는 토지 활용 가치가 높습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 차량 접근성 양호, 주변 생활 편의시설 이용 편리 등 주거 환경이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도나 분리 처리 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 안전한 경매 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 628,152,830원

* 주변 시세: 제공된 '다세대' 주택 시세(평당 약 300만~1,300만원)와 비교 시, 본건 단독주택의 넓은 토지 면적(약 102.25평)과 건물 면적(약 36.81평)을 고려할 때, 시세는 감정가 이상으로 형성될 수 있습니다. 특히, 최근 거래된 '소노하임고양'의 경우 평당 약 1,270만원 이상의 높은 시세를 보이며, 이는 지역 내 부동산 가치 상승 추세를 반영합니다.

* 잠재적 토지 가치 추정: 약 102.25평의 토지 면적에 대해, 지역 평균 토지 단가(예: 평당 400만원~700만원)를 적용하면 토지 가치만으로도 4.1억 ~ 7.1억 원에 달할 수 있습니다.

* 건물 및 제시외 건물 가치: 36.81평의 건물과 42.25평의 제시외 건물 가치를 추가하면, 총 부동산 가치는 감정가 6.28억 원을 상회할 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 건물 현황 불일치, 다수의 토지 이용 제한, 1984년식 건축 연도 등 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 접근하는 것이 바람직하며, 경쟁 상황을 고려하여 5.8억 ~ 6.8억 원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

* 물론, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.