나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [3] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [3] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경4007 | 소재지: 경기도 파주시 교하로 1386-2, 201호 (교하동,더 샹스 타운 3동) | 감정가: 390,000,000원 | 최저가: 273,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2024타경4007 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (3)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층

사용승인일: 2024년 03월 18일

감정가: 390,000,000원

토지면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

건물면적: 67.22㎡ (약 20.33평) - 전용면적 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 물건지는 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 다수의 유치권 신고가 있다는 점입니다. 온정현 외 13인(공사대금 총 488,630,000원), 홍광복 외 1인(공사대금 총 202,753,800원), 이광식(공사대금 총 15,000,000원), 이종희(공사대금 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원) 등 다수가 유치권 신고를 하였으나, 이들의 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

주의사항으로는, 토지 교하동 566-2, 566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5가 대지권 토지이며, 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기가 말소될 예정입니다. 또한, 집합건축물대장 및 현황에 의거, 일부 호수가 다른 집합건물의 대지권으로 등재되어 있으며, 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 평가되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집된 주거지대이며, 일부 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재하고 있습니다. 이는 기본적인 주거 수요와 더불어 지역 내 상업 시설에 대한 수요가 존재함을 시사합니다. 주변에 학교 및 주거단지가 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설의 존재는 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성을 높입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과의 거리는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 교하초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주위 환경은 다세대주택 중심의 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 공장이 혼재하는 점은 환경에 따라 민감할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 다수의 유치권 신고입니다. 총 신고액이 감정가를 크게 상회하며, 성립 여부가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

또한, 토지이용계획상 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법(제한보호구역, 11미터 위임) 등에 해당하여 개발 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 군사기지 및 군사시설 보호구역은 개발 행위에 중요한 제약 조건이 될 수 있습니다.

대지권 관련하여, 차후 정리가 전제된 평가이므로, 관련 등기 및 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(사용승인일 2024.03.18)이라는 장점을 가지고 있으나, 다수의 유치권 신고와 군사보호구역 등 개발 제한 사항이 중첩되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권 문제 해결 가능성과 추가 비용 부담 능력, 그리고 군사보호구역 등 토지 이용 제한에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 신축이라는 점을 감안할 때 시세 대비 저평가된 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2024년 3월 사용승인을 받은 최신 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

- 대지권 정리 가능성: 대지권 관련 별도 등기 말소가 예정되어 있어, 토지 권리 관계가 명확해질 것으로 예상됩니다.

- (주의) 유치권 문제 해결 시: 현재 가장 큰 걸림돌인 유치권 문제 해결 시, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

- (주의) 군사시설보호구역: 파주시는 군사시설보호구역 규제 완화를 추진하는 사례가 있으나, 본 건 지역의 실제 완화 여부 및 영향 등을 면밀히 확인해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계