나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [3] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (3)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 201호

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

건물면적: 67.22㎡ (약 20.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다.

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

인근에 교하초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교)에 해당합니다.

또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 속해 있어 관련 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 잠재적으로 주변 개발이나 시설 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 47억 3638만원으로 높게 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 물건들과 관련된 채무일 가능성이 높습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

본 건의 주요 권리 분석 특이사항은 다음과 같습니다.

* 유치권:

주식회사 태양광창호 (공사대금 총 69,000,000원, 2024.07.29 신고)

이광식 (공사대금 총 15,000,000원, 2024.08.12 신고)

이종희 (공사대금 32,340,000원, 2024.09.26 신고)

비앤지종합건설 주식회사 (공사대금 금 1,130,426,000원, 2024.10.15 신고)

상기 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

별도로 첨부된 나머지 유치권자들에 대한 내용은 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각 확정되었습니다.

* 별도등기 및 공동담보: 본 건은 별도등기와 공동담보 물건으로 포함되어 있습니다.

* 대지권: 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기가 말소(변경)될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택과 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재하는 복합적인 상권의 일부입니다.

인근에 교하초등학교가 위치하여 지역 내 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대형 상업시설이나 쇼핑센터 등은 소재하지 않으나, 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육: 교하초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2024년 3월 18일 사용승인된 신축 건물(철근콘크리트 구조, 지하 1층, 지상 4층)입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 유치권 신고가 접수되었으며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 특히 비앤지종합건설 주식회사의 11억원 이상의 공사대금 유치권 신고는 물건의 최종 취득 가격에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

별도등기 및 공동담보 물건으로 인한 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

군사시설 보호구역에 속해 있어 향후 개발이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용승인이 2024년 3월로 매우 신축 건물이라는 장점이 있으나, 다수의 유치권 신고로 인한 법적 불확실성이 매우 큰 물건입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월에 사용승인된 최신 건축물입니다.

* 입지: 교하초등학교 인근의 주거 지역에 위치합니다.

* 잠재적 가치: 유치권 문제가 원만하게 해결될 경우, 신축이라는 장점을 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 390,000,000원입니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 약 47억원에 달하고, 특히 11억원 이상의 거액 유치권이 성립 여부가 불분명하여 인수될 경우 낙찰자의 추가 비용 부담이 매우 클 수 있습니다. 주변의 유사 물건 실거래가 분석 결과, 최근 거래된 소형/구축 다세대주택의 경우 약 5천만원에서 7천만원 수준으로, 본 건의 감정가와는 큰 차이를 보입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 유치권으로 인한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.