나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [5] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2024타경4007 (5)

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2, 더 샹스 타운 3동 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 390,000,000원

* 토지면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

* 건물면적: 67.22㎡ (약 20.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 사용승인일: 2024년 03월 18일

* 건물명: 더 샹스 타운 (1동 301호)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본 건은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2022년 4월 22일자 근저당권 (서울서부신용협동조합)이 말소기준권리로 보입니다. 집합건물 등기부상 2024년 12월 17일자 근저당권 (서울서부신용협동조합)도 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸예상권리: 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (예: 서울서부신용협동조합, 김성태, 서정국, 김훈태 근저당 등)

* 인수되는 권리:

* 유치권: 주식회사 태양광창호(69,000,000원), 이광식(15,000,000원), 이종희(32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(1,130,426,000원) 등이 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 별지 첨부된 나머지 유치권자는 소송에서 기각 확정되었습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 명시되어 있으나, 유치권은 성립 시 낙찰자가 인수할 수 있는 중요한 위험 요소이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 본 건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 교하초등학교가 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 소규모 공장이 인접한 점은 지역 경제 활동과 관련된 잠재적 수요를 나타낼 수 있습니다.

* 전반적으로 지역 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 교하초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주택지대 내에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 불확실성: 다수의 유치권 신고가 접수되었으며, 특히 비앤지종합건설의 경우 11억원 이상의 공사대금을 신고하였습니다. 이 유치권들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 비록 물건명세서상 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

* 대지권 관련 별도 등기: 대지권 목적의 토지가 별도 등기되어 있으며, 매각 이후 말소(변경) 예정으로 되어 있습니다. 관련 등기 정리가 원활하게 이루어지는지 추후 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 토지 등기부채권 총액 약 46.4억원, 집합건물 등기부채권 총액 약 46.9억원으로, 경매가 진행되는 동안 채권자들의 권리행사 및 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장이 혼재하는 점은 일부 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 공장 밀집 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 신축(2024년 3월 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

* 교하초등학교 인근이라는 점은 안정적인 주거 수요를 확보하는 데 유리할 수 있습니다.

* 권리분석상 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 불확실한 유치권의 존재는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 제시된 감정가 3억 9천만원은 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 유치권의 성립 여부에 따라 실제 인수 금액은 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 수리비 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주택지대 내에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 행사하기에 유리합니다.

* 지역 발전 가능성: 파주시 교하동 지역의 개발 계획 및 도시 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보(마운틴힐빌리지, 이화빌라 등)는 2002년식 또는 1990년식의 오래된 다세대주택으로, 본 건(2024년식 신축)과는 연식 및 규모 면에서 큰 차이를 보입니다. 해당 시세(5천만원~7천만원)는 본 건의 감정가(3억 9천만원)와 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건은 신축 건물로서의 가치를 인정받아 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 본 건의 가장 큰 리스크는 불확실한 유치권 신고입니다. 비록 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 명시되어 있지만, 유치권이 성립될 경우 인수해야 하는 상당한 금액의 채무가 발생할 수 있습니다. 이러한 잠재적 위험을 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.