나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [2] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경4007 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서 (서OOOOOOOOO)

1.2. 소재지

경기도 파주시 교하동 566-2, 더 샹스 타운 3동 102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 면적

토지면적: 76.54㎡ (약 23.15평)

토지지분: 76.537㎡ (약 23.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.34㎡ (약 19.46평)

건물지분: 64.34㎡ (약 19.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 366,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 채권자

서 (서OOOOOOOOO)

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 2일 접수된 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정(갑2)입니다.

3.2. 주요 권리 내역 (등기부채권 총액)

토지 등기부채권 총액: 4,640,093,000원

집합건물 등기부채권 총액: 4,689,287,670원

3.3. 유치권 현황

주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원), 이광식(공사대금 총 15,000,000원), 이종희(공사대금 32,340,000원), 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 1,130,426,000원) 등이 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 유치권확인의 소 판결에서 기각 확정되었습니다.

3.4. 별도 등기

매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기 말소(변경) 예정입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의 시설

본 건 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 생활 편의도가 보통 수준입니다.

4.2. 지역 지구 지정 현황 (토지이용계획)

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 구역에 포함됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변에 소규모 공장이 혼재하고 있으나, 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 남서측 인근에 교하초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 검색된 정보에 따르면 교하도서관 및 주민 소통 공유 공간인 '교하 함께 마루' 등이 있어 지역 주민을 위한 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부 불분명

다수의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 대지권 관련 정리 및 별도 등기

토지별도등기와 대지권이 정리될 예정으로, 이 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액이 46억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 주요 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년에 신축된 신축 건물로서 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교하초등학교 인근에 위치하며 주택지대에 속해 있어 생활 환경은 무난한 편입니다. 다만, 다수의 유치권 신고가 접수되었고 그 성립 여부가 불분명하며, 등기부채권 총액이 매우 높아 낙찰 이후 인수 또는 해결해야 할 위험이 상당합니다. 대지권 관련 별도 등기가 말소될 예정이라는 점은 긍정적이나, 유치권 및 높은 채권 총액으로 인한 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2024년 사용승인)로서 양호한 건물 상태 기대

* 교하초등학교 인근의 주택지대 위치

* 향후 개발 가능성 (파주 메디컬 클러스터 등 광역 개발 호재 존재 가능성)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 빌라의 거래가는 3.3㎡당 약 140만 원 수준이나, 본 건은 2024년 신축 건물로 이에 대한 가치 상승을 고려해야 합니다. 감정가 3억 6,600만 원(3.3㎡당 약 1,880만 원)은 최근 신축 아파트 시세(약 595만 원/3.3㎡)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 다수의 유치권 신고 및 불분명한 성립 여부, 총 46억 원 이상의 높은 채권 총액 등 상당한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권 문제를 명확히 파악한 후, 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 5천만 원 ~ 2억 9천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 권리관계 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.