나이스옥션 법원경매 고양 2024타경4007 [1] 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-12는 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.18)
외벽 : 스타코마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-12는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호 13-28 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-12
계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 및 현황 등에 의거 기호 2, 4, 5, 7, 10, 12는 기호 13-20 집합건물의 대지권, 기호 1, 3, 6, 8, 9, 11은 기호 21-28 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것으로 전제하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지 교하동 566-2,566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5이 대지권토지임
2. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소(변경)예정
3. 주식회사 태양광창호(공사대금 총 69,000,000원)은 2024. 7. 29. 이광식(공사대금 총 15,000,000원)은 2024.8.12. 이종희(공사대금 32,340,000원)은 2024.9.26. 비앤지종합건설 주식회사(공사대금 금 1,130,426,000원)는 2024.10.15. 각 유치권신고를 하였으나, 그 성립여부는 각 불분명함
4. 별지 첨부된 나머지 유치권자에 관하여는 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소 판결에서 기각확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

경매 사건번호: 고양지원 2024타경4007 (1)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-2 더 샹스 타운 3동 101호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000원

토지 면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

토지 지분: 79.963㎡ (약 24.19평)

건물 면적: 67.22㎡ (약 20.33평)

건물 지분: 67.22㎡ (약 20.33평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서 (서OOOOOOOOO)

건축물 정보:

건물명: 더 샹스 타운

동/호: 3동 101호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2024년 3월 18일

층수: 지하 1층, 지상 4층

전유 면적: 67.22㎡ (약 20.33평)

1.1. 입지조건

입지조건

위치: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근

주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 상태: 본 건은 동측으로 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km)

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 임의경매 개시 결정(갑2, 2024.07.02)이 말소기준권리로 명시되어 있습니다.

말소 예정 권리: 등기부상의 대부분의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정은 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

유치권 현황:

신고 유치권자 및 금액:

주식회사 태양광창호 (69,000,000원): 2024.07.29 신고, 성립 여부 불분명.

이* (15,000,000원): 2024.08.12 신고, 성립 여부 불분명.

이* (32,340,000원): 2024.09.26 신고, 성립 여부 불분명.

비앤지종합건설 주식회사 (1,130,426,000원): 2024.10.15 신고, 성립 여부 불분명.

기타 유치권자: 별지 첨부된 나머지 유치권자들은 유치권 확인 소송에서 기각 확정되었습니다.

*주의: 신고된 유치권들의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인수 또는 명도 시 상당한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 비앤지종합건설의 거액 유치권은 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

공동 담보: 해당 사항 있습니다.

별도 등기: 해당 사항 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (단, 유치권 신고 내용으로 보아 실제 점유 관계는 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

상권분석

주위 환경: 지역 내 다세대주택 중심의 주택지대이며, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

이용 상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

개발 가능성: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

교육 시설: "교하초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

유치권 문제: 가장 큰 리스크 요인으로, 총 12억 원이 넘는 거액의 유치권이 신고되어 있으며 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 유치권 인수 또는 명도 저항 발생 시 상당한 금전적, 시간적 손실이 예상됩니다.

별도 등기 및 공동 담보: 등기부상 별도 등기 및 공동 담보 물건이 존재하므로, 이로 인한 권리관계 복잡성 및 추가적인 채무 발생 가능성을 확인해야 합니다.

대지권 정리 문제: 토지와 건물 간 대지권 관계가 정리될 것으로 예상되나, 이 과정에서 소유권 및 이용에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

군사기지 보호구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당하여 건축 행위 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 3억 8,300만원입니다. 건물 자체는 신축이라는 장점이 있으나, 수십억 원에 달하는 다수의 유치권 신고가 있어 권리 분석이 매우 복잡하며 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 큰 어려움이 예상됩니다. 특히 비앤지종합건설이 신고한 11억 원대 유치권은 해당 물건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 위험 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

신축 건물: 2024년 3월 사용승인이 완료된 신축 건물로, 하자 보수 부담이 적고 상품성이 양호합니다.

개발 잠재력: 제2종지구단위계획구역 및 개발진흥지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

정리 예정 권리: 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 말소될 예정입니다. (단, 유치권은 별도 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 383,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 면적 대비 거래 금액이 낮아 본 물건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다. (예: 50.305㎡ 약 15.2평에 7,000만원 거래)

Google 검색 결과, 파주시 교하동의 유사 신축 다세대주택(60-70㎡)은 약 2억 8천만 원에서 3억 5천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가는 3억 8,300만원으로, 신축이라는 점을 감안하면 시세 범위 내에 있습니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 위험 요인은 다수의 유치권 신고이며, 특히 11억 원이 넘는 비앤지종합건설의 유치권은 낙찰자가 인수할 경우 막대한 손실을 야기할 수 있습니다.

따라서, 투자자는 유치권의 성립 여부 및 인수 금액을 면밀히 파악해야 하며, 이에 따른 위험 부담을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 바탕으로 하였으나, 유치권이라는 매우 큰 위험 요인이 존재하므로, 실제 입찰 시에는 투자자의 위험 감수 능력과 유치권에 대한 철저한 법적 검토 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.