나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73757 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1028-97 유명아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 소재 "철원군보건소" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 1998.08.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2015-10-23)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-06-21)(신철원중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 등 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73757 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1028-97 유명아파트 5층502호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

1.3. 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

사용승인일: 1998년 08월 31일

건축물 총 연면적: 19553.18㎡

건축물 총 세대수: 299세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 소재 "철원군보건소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

등기부채권 총액: 81,904,220원

주요 권리사항:

* 말소기준권리: 2025년 01월 22일 한국투자저축은행의 가압류 (채권액: 40,205,023원)

* 추가 가압류: 애큐온저축은행 (채권액: 41,699,197원)

* 강제경매 개시결정: 애큐온저축은행 (채권액: 46,171,852원)

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서상)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변 근린생활시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 철원군보건소가 소재하며, 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 복지시설

토지이용계획상 신철원중고등학교 인근으로 상대보호구역에 해당합니다. (2021-06-21)

5.3. 건물 내 부대시설

본 아파트 단지에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.4. 건물 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 소화전 설비, 승강기 설비 및 지하주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1998년 08월 31일로, 건축된 지 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임차인의 거주 여부 및 정확한 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 강원도 철원군 갈말읍에 위치한 유명아파트 5층 502호입니다. 주변 환경은 보통 수준이며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 건물은 1998년 준공되어 연식이 있는 편이며, 토지이용계획상 몇 가지 법적 제한사항이 존재합니다. 다수의 채권 신고가 있으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석이 간결합니다.

* 주변 아파트 단지 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 분석하여, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일 단지 내 전용면적 39.78㎡(약 12.03평)의 아파트가 2026년 2월~3월에 걸쳐 4,210만원에서 4,480만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 107만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물면적은 59.85㎡(약 18.10평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 6,418만원 수준입니다.

하지만 감정가는 98,000,000원으로, 최근 거래 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이러한 점을 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 72,000,000원을 기준으로, 보수적인 접근을 통해 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 본 물건의 현장 방문 및 철저한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.